Оценка недвижимости

Какие цели?

Каждый заказчик ставит перед оценщиком различные цели, их спектр крайне широк. Иногда анализ необходим для того, чтобы провести выгодную сделку купли-продажи, в других случаях определяется уровень инвестиций в форме недвижимости и т.д.

На начальных этапах выясняются цели, в зависимости от которых будет меняться процедура, виды стоимости. Так при использовании недвижимости в качестве залога при долговых обязательствах, обычно рассчитывается как ликвидационная, так и рыночная стоимости.

Кем востребована?

Большую часть заказчиков составляют собственники. Именно они используют имущество, определяют его судьбу, несут бремя содержания и риск случайной гибели. Хотя это не единственная категория лиц, обращаемая за получением данной услуги, к тому же за ней не всегда обращаются добровольно.

Как правило, конкурсному управляющему требуется обратиться к оценщику для того, чтобы определить стоимость имущества, в том числе недвижимого. Это императивное требование законодательства.

Помимо тривиальных ситуаций бывают и гораздо более редкие. К примеру, за услугой может обратиться потенциальный инвестор или член совета директоров компании-инвестора для определения рентабельности вложения активов.

В результате можно констатировать, что за проведением оценки может обратиться любое заинтересованное лицо.

Когда необходима?

Заинтересованные лица могут обращаться за оценкой недвижимого имущества в самых разнообразных случаях, их перечень достаточно обширен:

• Совершение сделок. Пожалуй, наиболее распространённая ситуация, когда к консультантам обращается собственник, что объясняется тем, что он всегда будет заинтересован в том, чтобы провести сделку на максимально выгодных условиях. Речь идет, как о поименованных в Гражданском кодексе договорах (купля-продажа, мена и т.д.), так и непоименованных (например, договор инвестирования).
• Взнос в уставной капитал юридического лица. Распространено мнение, что в качестве уставного капитала могут вноситься денежные средства, однако гражданское законодательство не вносит каких-либо ограничений на виды имущества, которые могут использоваться в качества вклада, поэтому граждане нередко используют для этих целей недвижимость.
• Урегулирование споров. Подготовленный профессиональным оценщиком документ - допустимое доказательство, как в досудебном разбирательстве, процедуре медиации, так и в судебном споре. Особенную ценность он приобретает именно на этапе судебного разбирательства, так как в случае качественного выполнения работы, ее результаты практически невозможно оспорить в суде.
• Залоговые обязательства. Банковская практика идет по пути прямой зависимости стоимости залога к сумме выдаваемого кредита, поэтому клиенту кредитной организации выгодно получить достоверную информацию.
• Страхование. Страховые выплаты напрямую зависят от суммы застрахованного имущества.
• Банкротство. Конкурсный управляющий привлекает специалистов для стоимостного анализа активов компании-должника.
• Принятие управленческих решений. Для того, чтобы разработать эффективный бизнес-план, проект строительства дополнительного филиала и т.д. необходимо собрать огромный объем информации, учитывающий достоверные данные о стоимости недвижимости.

Это открытый перечень, так как лицо может быть заинтересовано в проведении оценки недвижимости в абсолютно разных ситуациях.

Что оценивается?

Условно объекты оценки недвижимости можно разделить на три большие категории:

• Земельные участки. Анализу могут подвергаться участки любого целевого назначения: сельское хозяйство, водный и лесной фонд, земли населенных пунктов, промышленности и т.д. в соответствии с ч.1. ст. 7 ЗК РФ. Особое внимание уделяется тому, расположено ли какое-либо улучшение на территории участка, так как в таком случае необходимо определиться будет ли оцениваться исключительно земля или вся недвижимость, включая постройку. Одним из важных аспектов - это право, на котором титульный владелец осуществляет свои полномочия: собственность, аренда и т.д.
• Здания, сооружения и передаточные устройства. Оцениваться могут здания и сооружения любых типов и назначений (производственные, жилые, общественные).
• Объекты незавершенного строительства - выделены в отдельную категорию в связи с рядом юридических особенностей, формирующих правовое положение, например, особый порядок регистрации права собственности.

Какие факторы стоимости?

В каждом исследовании общий объем факторов будет различный, однако можно выделить примерный общий перечень:

• Категория и целевое назначение.
• Физические характеристики.
• Местонахождение. Часто может быть основным фактором, ведь земельный участок в перспективном бизнес-районе даже самого маленького размера может стоить существенно больше, чем земля за городом размером в несколько гектаров.
• Улучшения, наличие подведенных коммуникаций, удаленность от транспортных магистралей, развязок.
• Физическое состояние. Уровень физического износа объекта и возможность его целевого использования после приобретения.
• Конструктивные особенности.
• Экономические (общее состояние экономики как на федеральном, так и на местном уровне, уровень жизни населения, конъюнктура рынка и т.п.).
• Социальные (плотность населения, демографические процессы, культура и т.п.).
• Политические (особенности законодательства, политическая стабильность и т.п.).

Для конкретного объекта ценность каждого отдельного фактора будет разниться.

Каков порядок?

Процедура состоит из нескольких этапов:

• Сначала клиент ставит задачи перед экспертом, предоставляет весь доступный набор информации. Между сторонами заключается договор, фиксируются все юридические аспекты предоставления услуги, в том числе и ответственность сторон за ненадлежащее исполнение. Оценщик составляет приблизительный план работ.
• Второй этап – аналитический. Эксперт осуществляет сбор и анализ информации. Ее систематизация позволяет существенно облегчить и ускорить расчетную часть.

• Собственно процесс оценки. Основной этап, именно на нем эксперт определяется с методологией, обосновывая свой выбор:

  1. Доходный подход – основывается на ожидаемых доходах, которые получит потенциальный покупатель от приобретения актива.
  2. Затратный – включает весь объем затрат на восстановление / замещение имущества, с учетом всех видов износа: экономический, функциональный, физический.
  3. Рыночный (сравнительный) – базируется на сравнении объекта с аналогичными на рынке, по которым открыта информация о сделках купли-продажи.

  После получения всех сведений, а также определения подходящей методологии, проводятся математические расчеты.

• Составление и предоставление Отчета об оценке недвижимости заказчику.

Каков результат?

В зависимости от целей, задачи, исходных данных и т.д. в каждом конкретном случае отчет содержит разный набор сведений, при этом можно указать примерный перечень разделов:

• Описание. Специалист указывает на основные индивидуализирующие признаки, например: адрес, этажность, площадь и т.д. Указанные сведения позволяют достоверно определить оцениваемый объект.
• Анализ рынка. Проводится анализ состояния рынка недвижимости объекта исследования.
• Методология. Эксперт указывает применяемые методологические приемы, а также обосновывает их целесообразность.
• Процедура. Проводится расчет и описание операций, совершенные в ходе исследования.
• Итоговая стоимость. Вывод об итоговой стоимости на определенную дату, к которому пришел эксперт по результатам проведенных действий.

Обязательное условие - соответствие всем законодательным требованиям, предъявляемым к данному документу.