Оценка земельных участков

Какие цели?

Цель собственно оценки всегда будет одинаковая – получение сведений о стоимости земли, но в каждом конкретном случае клиент будет преследовать свои цели и задачи.

К примеру, оцениваться земля может перед процедурой продажи для того, чтобы провести максимально выгодную сделку. Стоимостной анализ земли необходим при внесении ее в качестве вклада в уставный капитал.

На практике же возможны ситуации, когда собственник просто хочет достоверно узнать о стоимости имущества, которым он владеет, тогда будет присутствовать только общая цель.

Кем востребована?

В первую очередь, услуга интересна собственнику, так как он расходует средства на его содержание, определяет судьбу вещи. При этом сложно себе представить, как можно эффективно осуществлять все правомочия собственника, не имея достаточно информации об объекте права собственности.

Вторая по популярности группа заказчиков - иные титульные владельцы имущества. К примеру, долгосрочный арендатор, который хочет определить насколько выгодно будет ему продление договора аренды на тех же условиях.

Обратиться могут инвесторы с потребностью определить рентабельность вложений в недвижимость или в предприятие, которое владеет данным участком.

Наследник, в собственность которого переходит земля, должен обратиться к оценщикам, чтобы надлежащим образом оплатить услуги нотариуса.

В результате видно, что за проведением оценки может обратиться любое заинтересованное в этом лицо.

Когда необходима?

Ситуаций, когда может понадобиться оценка, достаточно много:

• Совершение сделок. Наиболее популярный случай, так как вовремя проведенная экспертиза может сэкономить заказчику огромные суммы.
• Предоставление в залог. Земельный участок может быть обеспечением при получении кредита, а чем выше будет его стоимость, тем более весомую сумму предоставит в качестве займа кредитная организация.
• Судебные тяжбы. Судебные разбирательства крайне редко обходятся без стоимостной экспертизы.
• Внесение в уставный капитал. Так как вклад в УК должен определяется строго в денежном эквиваленте (за исключением товариществ), то не обойтись без помощи консультантов.

Указанный перечень далеко не полный вследствие разнообразия ситуаций оказания услуги.

Что оценивается?

Объектом в данном случае будет являться земельный участок.

На текущий момент легальное определение этого термина отсутствует, хотя ранее в ст. 11.1. ЗК РФ оно содержалось. Несмотря на то, что из законодательства его вычеркнули, в теории до сих пор господствуют позиции, которые схожим образом описывают термин:

Земельный участок – строго определенная часть земной поверхности, границы которой должны быть определены на основании федерального закона.

Земельные участки бывают различного целевого назначения, например, лесного или водного фонда, населенного пункта и т.д. Перечень всех возможных видов целевого назначения представлен в ч.1. ст.7 ЗК РФ.

Какие факторы стоимости?

Количество факторов, которые могут повлиять на рыночную стоимость земельного участка огромно, основными из них являются:

• Технические характеристики. В первую очередь, речь идет о площади, но немаловажным аспектом будет и целевое назначение объекта.
• Состояние. Текущее состояние, подверженность его эрозии, засолению или иным негативным воздействиям существенно влияет на цену.
• Местонахождение. Здесь речь идет о близости к населенным пунктам, транспортным магистралям и развязкам. Именно эти признаки обычно определяют ликвидность земельного участка, так землю, расположенную на большем расстоянии от ближайшего населенного пункта сложнее продать.
• Экологическая чистота. Особенно это актуально для земель населенного пункта.

Следует понимать, что ценность каждого фактора очень индивидуальна, не исключено, что для определенного земельного участка наибольшее значение будет иметь фактор, который вообще не попал в представленный перечень.

Каков порядок?

С большой долей условности, процедуру оценки земельных участков можно разделить на четыре этапа:

1. Начальный. Перед специалистом ставятся задачи, заказчик предоставляет набор первоначальных данных. Заключается договор на оказание соответствующих услуг. Оговариваются все сроки, примерный план проведения оценки.
2. Аналитический. Накапливается массив информации о земельном участке. Информация черпается, как из закрытых источников (например, корпоративных), так и из открытых (официальные данные реестров и СМИ). Сведения анализируются, после чего формируются некоторые промежуточные выводы.
3. Собственно оценка. На основе промежуточных выводов и прочих сведений эксперт определяет стоимость объекта. Особое значение на данном этапе отводится методологии, применяемой экспертом.
4. Итоговый. Эксперт составляет отчет, который включает в себя все важные данные об оценки, передает его заказчику. При возникновении вопросов и уточнений эксперт разъясняет все аспекты клиенту.

Каков результат?

Отчет об оценке земельного участка имеет индивидуальную структуру, однако обычно он содержит следующие данные:

• Описание. Необходимые сведения для однозначной идентификации оцениваемого объекта.
• Методология. Оценщик не только описывает все методы, которые он применил в ходе оценки, но и обосновывает целесообразность применения именно их в данном отчете.
• Детальное описание процесса. Эксперт описывает не только сами расчеты, которые привели к итоговому результату, но и указывает на основании чего им были сделаны те или иные выводы.
• Итоги. Эксперт предоставляет данные о стоимости земельного участка.