В ходе бракоразводного процесса у его участников возник спор о стоимости санатория «Мацестинская долина», в котором в 2015 году одна из сторон процесса имела долю. При этом было заявлено о стоимости санатория в 500 млн. рублей и имеющемся отчете об оценке, подтверждающем эту цифру. Противоположная сторона была категорически не согласна с заявленной стоимостью, считая ее сильно завышенной, и обратилась к нам за объективной оценкой спорного объекта.
Здание санатория было построено в 1953 году. В соответствии с государственной политикой того времени, для трудящихся Советского Союза было принято строить санатории в дворцовом стиле и классических архитектурных традициях, с оригинальными интерьерами и продуманным дизайном, в котором главенствует эстетика. Подчеркивалась идея «все для народа». Особенно сильно эта тенденция была распространена в городах-курортах. Санатории строили в виде дворцов с ухоженными парковыми территориями.
В качестве иллюстрации можно привести известный фильм-сказку «Старик Хоттабыч», съемки которого проводились в очень похожем на оцениваемый санаторий имени Орджоникидзе.
Оцениваемый санаторий «Мацестинская долина» по стилю и оформлению очень похож на санаторий из фильма «Старик Хоттабыч». Благодаря ретро съемкам, у оценщиков было четкое понимание, как это выглядело раньше, во времена Советского Союза.
Но, к сожалению, после перестройки санаторий оказался никому не нужен.
Основные сложности данного проекта были связаны с необходимостью проведения оценки на ретро-дату (2015 год).
Во-первых, для проведения оценки необходимо понимать, в каком состоянии находились оцениваемые здания в 2015 году. Исследование по данному вопросу проводилось на основе анализа открытых источников информации.
В результате нами было собрано достаточное количество сведений, на основании которых можно было сделать выводы о состоянии объектов на интересующую дату. В частности, видео-ролик, из которого следует, что в феврале 2016 года санаторий отключили от тепла за неуплату: https://yandex.ru/video/preview/8729048350069873635.
По представленным кадрам видно, что в феврале 2016 года санаторий находился в крайне запущенном состоянии. Как таковой деятельности по оздоровлению населения не проводилось, помещения сдавались за очень небольшие деньги.
Кроме того, в сети был обнаружен еще один интересный видео-ролик 2019 года. На видео запечатлена разруха, помещения санатория не используются либо сдаются в аренду каким-то случайным людям. Ссылка на видео: https://yandex.ru/video/preview/9025770996822381792 Кадры из видео-роликов о состоянии санатория в 2016 – 2019 годах.
В кадр попали заколоченные или отсутствующие окна. На балконах сушится белье.
Выводы: по состоянию на 2015 год здания находились в неудовлетворительном состоянии. Для всех зданий требовалось проведение капитального ремонта, и даже комплексной реставрации. Эксплуатировать санаторий по своему прямому назначению было невозможно без значительных финансовых вложений.
Вторая сложность заключалась в поиске сопоставимых объектов-аналогов и их детальная идентификация, поскольку согласно законодательству об оценочной деятельности, объявления о продаже объектов, используемые для расчета, должны быть датированы до даты оценки. Дата оценки отстоит от даты проведения расчетов более чем на 7 лет, в связи с чем уточнение информации по размещенным в 2015 году объявлениям о продаже существенно затруднено. Чтобы идентифицировать аналоги и сопоставить все ценообразующие факторы, было проведено детальное исследование.
Третью сложность представляла необходимость учета удаленности объектов от моря, поскольку в курортных городах, в том числе в Сочи, это является очень значимым ценообразующим фактором.
Для корректного учета влияния данного ценообразующего фактора была разработана методика, основанная на построении корреляционно-регрессионных зависимостей стоимости от данного фактора. Шкала оценки степени связи случайных переменных (коэффициента детерминации) на основе шкалы Чеддока для данной методики показала весьма высокое значение, что свидетельствует о правильности построения модели для расчета корректировки на удаленность от моря.
После проведения детального исследования и расчетов наши оценщики определили стоимость зданий санатория на уровне чуть больше 60 млн. рублей.
И та исследовательская работа, которую провели специалисты, имела огромное значение, так как мы показали реальное физическое состояние зданий санатория на дату оценки и объективно оценили стоимость. Несмотря на то, что оппонентами по делу была заявлена стоимость спорного объекта в 500 млн рублей, суд встал на сторону нашего клиента и принял во внимание итоги проведенной работы.
В результате, наша объективная и убедительная оценка помогла клиенту сэкономить более 200 млн. рублей.
Стиль оформления парка.
«Дворцовые» колоннады.
Еще кадры из фильма с санаторием.
Фото санатория (архив).
Интерьер санатория (архив).
В кадр попали заколоченные или отсутствующие окна. На балконах сушится белье.
Внутреннее состояние помещений.
Внутреннее состояние помещений.
