Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее ФГБУК АУИПИК) при заключении договора аренды проводит оценку арендной платы за объект недвижимости. Условием Агентства является получение положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков и согласованием отчета об оценке структурами Росимущества. Между ФГБУК АУИПИК и ООО «Консалтинговая Группа «ИРВИКОН» был заключен договор на оценку величины годовой ставки рыночной арендной платы объекта культурного наследия.
Здание, для которого определялась ставка аренды, является объектом культурного наследия федерального значения «Дом (деревянный), начало XIX в.». Здание находится в центре Москвы по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 45, строен. 3.
Объект представляет собой двухэтажное здание, построенное дворянами Арсеньевыми, вероятно, в 1817 г. В основу постройки лег каменный этаж, уцелевший в пожаре 1812 г. В 1870-х имение приобрела вольно отпущенная М.С.Сорокова и на первом этаже открыла булочную. Усадьба принадлежала её потомкам до самой революции. При советской власти дом длительное время оставался жилым, а в наше время он функционирует в качестве ресторана «Эль Асодор».
Само по себе нахождение здания в статусе объекта культурного наследия накладывает определенные обременения и ограничения, которые необходимо учитывать при оценке. Например, в охранном обязательстве могут быть указаны ограничения по ремонту и эксплуатации здания. Как правило оценщик должен проанализировать состояние здания и существующие ограничения и обязательно учесть это в оценке. В данном случае, здание и помещения в здании находились в хорошем состоянии и никаких ремонтных мероприятий не требовалось.
Рыночная ставка аренды определялась сравнительным подходом. При этом необходимо было соблюсти требования к отчету — не менее 4-х объектов-аналогов, также являющихся объектами культурного наследия. Также арендную ставку, по заданию АУИПИК, необходимо было рассчитать без учета эксплуатационных расходов, коммунальных, страховых платежей и платежей за земельный участок.
На отчет об оценке было получено положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Отчет об оценке прошел проверку и был согласован Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимущество).
На основании отчета об оценке был заключен договор аренды.
