Оценка недвижимости для цели ипотеки – обязательная процедура, что установлено ФЗ «Об ипотеке». Поэтому данный процесс не обходится без оценки, хотя определение реальной стоимости жилого помещения при ипотеке выгодно и самим сторонам. Банк получает гарантию удовлетворения своих требований в случае нарушения условий договора контрагентом. Заемщик получает достоверную информацию о стоимости жилья и уверенность, в том, что если он не сможет регулярно производить выплаты, то долговые обязательства будут удовлетворены за счет жилого помещения в полном объеме.
Ипотека и ипотечное кредитование
Во многих источниках вы можете встретить отождествление данных понятий, однако они далеко не синонимичны, хотя и имеют некоторое сходство. Это две формы залога, в которых сторонами являются банк и клиент, а залоговым имуществом является жилое помещение. Однако ипотечный кредит представляет собой кредит, в котором в качестве залога является приобретаемое жилое помещение. Ипотечный кредит является строго целевым – исключительно покупка недвижимости. Ипотека же более широкое понятие, здесь вы берете кредит или займ на самые разнообразные цели, а залоговым имуществом будет являться недвижимость.
Основные факторы стоимости
- Размеры. Первичный фактор при оценке. Значение имеют квадратные метры, количество комнат, наличие балконов, террас и прочего.
- Местоположение. Престижность района, а также экологическая обстановка напрямую влияют на стоимость всего жилья в нем.
- Инфраструктура. Крайне актуальный критерий, так как многие районы хоть и располагаются в отличных местах, но имеют столь слаборазвитую инфраструктуру, что их редко выбирают для постоянного места жительства. Наибольшее значение имеют транспортные узлы, торговые центры, а также учреждения образования и здравоохранения.
- Интерьер. Состояние коммуникаций и косметический ремонт могут существенно сказаться на цене жилья.
- Планировка. В некоторых случаях особенности планировки могут оказывать значительное влияние на цену, хотя речь идет только о достаточно редких планировках.
Следует иметь ввиду, что данный перечень является открытым, так как в каждом конкретном случае приниматься во внимание могут самые разнообразные особенности.
Методы и особенности оценки
При оценке имущества возможно использование трех основных подходов определения стоимсти:
- Сравнительный. Наиболее распространенный метод при оценке для целей ипотеки, так как найти схожие объекты недвижимости обычно не является сложной задачей. Специалист находит стоимость аналогов, максимально схожих с оцениваемым объектом, и вносит в них соответствующие поправки.
- Затратный. Оценщик определяет стоимость воссоздания полностью аналогичного объекта.
- Доходный. В случае с ипотекой наименее распространенный метод, специалист прогнозирует объем потенциального дохода, который может получить приобретатель.
Пожалуй, основной особенностью данного вида оценки является ограничение действительности отчета об оценке банком. Не смотря на то, что заказывать оценку лучше заранее, банк, скорее всего, примет только отчет, который был составлен недавно, поэтому не стоит слишком рано обращаться к эксперту. Обычно банки принимают отчеты, выполненные не более 6 месяцев назад.
Банк очень тщательно проверяет отчет эксперта, поэтому стоит обращаться лишь к проверенным профессионалам, которые выполняли уже не один подобный проект и знают, на что банковские организации обращают внимание.
Не смотря на то, что оценка обязательна из-за императивной нормы закона, выбор грамотного и опытного оценщика, позволит вам из необходимой процедуры сделать по-настоящему полезную и извлечь немало важной информации.
Дата публикации: 26.01.2019 г.
