Стоимость земельного участка. Как определяется и от чего зависит

Систематизируя сведения об определении стоимости земельного участка, стоит начать с классификации земли.

Типы земельных участков

Зачастую именно вид земельного участка оказывает наибольшее влияние на его стоимость. Существует огромное количество классификаций, разработанных теоретиками и практиками, однако основным является деление земельных участков по целевому назначению, которое использует Земельный кодекс:

  • Сельскохозяйственные земли. Существенное количество всей земли в Российской Федерации отнесено к данной категории, особенно на слабозаселенных территориях. Помимо собственно сельского хозяйства на данных землях возможно ведение иных видов бизнеса, при этом их число строго ограничено и сведено к минимуму.
  • Земли населенных пунктов. Наиболее дорогостоящие земли, так как их можно применить для наибольшего количество видов использования, ключевой из которых – возведение жилых помещений.
  • Промышленные, транспортные и иные земли. В данную категорию входят земли, как выведенные из гражданского оборота, например, участки, которые занимают энергетические объекты, так и наиболее ликвидные – промышленные земли.
  • Особо охраняемые территории. Данные участки выведены из гражданского оборота и используются для создания заповедников, природных парков и т.д.
  • Лесной фонд. Земли, которые включают в себя массивные лесные насаждения относятся к данной категории, они используются для охотничьих угодий и прочего. Нередко такие участки переводят в сельскохозяйственную категорию.
  • Водный фонд. Данные земли практически невозможно получить в обладание частному лицу в связи с запретами, которые призваны охранять водные ресурсы страны.
  • Земли запаса. Данные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и не отнесены ни к одной из категории. Не могут использоваться до их перевода в другую категорию.

Основные ценообразующие факторы

Помимо категории земель, наибольшее влияние на стоимость оказывают следующие факторы:

  • Расположение участка. Данный фактор в некоторых случаях полностью обесценивает землю, а в других может сделать стоимость за квадратный метр просто заоблачной. При этом данный критерий не используется в отрыве от категории земли и иных факторов, к примеру, земли промышленности, находящиеся в 10 километров от черты города будут иметь достаточно высокую стоимость, а вот если этот же участок будет относиться к категории ИЖС, то его стоимость резко снизится. К тому же влияние оказывает и близость к природным объектам, к примеру, некоторые предприятия необходимо размещать вблизи рек и т.д.
  • Рельеф. Наибольшая стоимость у участков, которые располагаются на ровном пологом рельефе, в то же время, если на участке планируется возведение такого рекреационного объекта, как горнолыжная трасса, то большая холмистость будет только увеличивать его цену.
  • Наличие и состояние построек. В большинстве случаев это фактор, который повышает стоимость участка, особенно для промышленных земель, однако в некоторых случаях он будет ее снижать, если на территории находится аварийное здание и покупателю придется осуществлять дополнительные затраты на его снос.
  • Ситуативные факторы. Многообразие хозяйственной жизни обуславливает то, что в каждом конкретном случае может быть практически бесконечно большое количество факторов, которые будут влиять на стоимость, например, состояние почвы, экологическая чистота и т.д.

Методы определения стоимости

Профессионалы в области оценки используют три основных подхода для определения стоимости имущества:

  1. Доходный. Основан на ожидаемых доходах, которые может получить потенциальный приобретатель оцениваемого имущества.
  2. Затратный. Просчитывается совокупность объемов затрат, которые необходимы для воссоздания имущества.
  3. Сравнительный или рыночный. Эксперт находит цены сделки по схожим с объектом аналогам, сопоставляет их и корректирует.

При этом в каждом конкретном случае могут применяться различные методы или их совокупность в зависимости от особенностей оцениваемого земельного участка.

Дата публикации: 24.01.2019 г.

Все публикации в Блоге