Систематизируя сведения об определении стоимости земельного участка, стоит начать с классификации земли.
Типы земельных участков
Зачастую именно вид земельного участка оказывает наибольшее влияние на его стоимость. Существует огромное количество классификаций, разработанных теоретиками и практиками, однако основным является деление земельных участков по целевому назначению, которое использует Земельный кодекс:
- Сельскохозяйственные земли. Существенное количество всей земли в Российской Федерации отнесено к данной категории, особенно на слабозаселенных территориях. Помимо собственно сельского хозяйства на данных землях возможно ведение иных видов бизнеса, при этом их число строго ограничено и сведено к минимуму.
- Земли населенных пунктов. Наиболее дорогостоящие земли, так как их можно применить для наибольшего количество видов использования, ключевой из которых – возведение жилых помещений.
- Промышленные, транспортные и иные земли. В данную категорию входят земли, как выведенные из гражданского оборота, например, участки, которые занимают энергетические объекты, так и наиболее ликвидные – промышленные земли.
- Особо охраняемые территории. Данные участки выведены из гражданского оборота и используются для создания заповедников, природных парков и т.д.
- Лесной фонд. Земли, которые включают в себя массивные лесные насаждения относятся к данной категории, они используются для охотничьих угодий и прочего. Нередко такие участки переводят в сельскохозяйственную категорию.
- Водный фонд. Данные земли практически невозможно получить в обладание частному лицу в связи с запретами, которые призваны охранять водные ресурсы страны.
- Земли запаса. Данные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и не отнесены ни к одной из категории. Не могут использоваться до их перевода в другую категорию.
Основные ценообразующие факторы
Помимо категории земель, наибольшее влияние на стоимость оказывают следующие факторы:
- Расположение участка. Данный фактор в некоторых случаях полностью обесценивает землю, а в других может сделать стоимость за квадратный метр просто заоблачной. При этом данный критерий не используется в отрыве от категории земли и иных факторов, к примеру, земли промышленности, находящиеся в 10 километров от черты города будут иметь достаточно высокую стоимость, а вот если этот же участок будет относиться к категории ИЖС, то его стоимость резко снизится. К тому же влияние оказывает и близость к природным объектам, к примеру, некоторые предприятия необходимо размещать вблизи рек и т.д.
- Рельеф. Наибольшая стоимость у участков, которые располагаются на ровном пологом рельефе, в то же время, если на участке планируется возведение такого рекреационного объекта, как горнолыжная трасса, то большая холмистость будет только увеличивать его цену.
- Наличие и состояние построек. В большинстве случаев это фактор, который повышает стоимость участка, особенно для промышленных земель, однако в некоторых случаях он будет ее снижать, если на территории находится аварийное здание и покупателю придется осуществлять дополнительные затраты на его снос.
- Ситуативные факторы. Многообразие хозяйственной жизни обуславливает то, что в каждом конкретном случае может быть практически бесконечно большое количество факторов, которые будут влиять на стоимость, например, состояние почвы, экологическая чистота и т.д.
Методы определения стоимости
Профессионалы в области оценки используют три основных подхода для определения стоимости имущества:
- Доходный. Основан на ожидаемых доходах, которые может получить потенциальный приобретатель оцениваемого имущества.
- Затратный. Просчитывается совокупность объемов затрат, которые необходимы для воссоздания имущества.
- Сравнительный или рыночный. Эксперт находит цены сделки по схожим с объектом аналогам, сопоставляет их и корректирует.
При этом в каждом конкретном случае могут применяться различные методы или их совокупность в зависимости от особенностей оцениваемого земельного участка.
Дата публикации: 24.01.2019 г.
