Техническое обследование зданий и сооружений

Экспертное техобследование зданий и сооружений представляет собой деятельность инженеров по определению текущего состояния строения, его узлов и конструкций, общего техсостояния его инженерных коммуникаций и иных элементов.

Работа осуществляется на основе осмотра и анализа при помощи специального оборудования для контроля соответствия полученной информации и данных проектной документации. Кроме того, анализируется соответствие здания общим эксплуатационным характеристикам, определяемым строительными нормами и правилами.

В перечень действий входит обмер, сбор образцов и исследование качества грунта, контроль качества фундамента и несущих элементов недвижимого имущества инструментальными и визуальными методами.

Какие цели?

Целью проводимого исследования считается анализ текущего техсостояния недвижимого имущества для выявления дефектов и упущений, допущенных при строительстве и в процессе эксплуатации, их причин и последствий, а также выявление потребности в ремонте. Дополнительно даются рекомендации, как избежать подобной аварийной ситуации в будущем.

В каждом конкретном случае цель техэкспертизы формируется в зависимости от сложности объекта, его состояния, используемых методов, пожеланий заказчика. Поэтому в одних ситуациях может потребоваться несколько дней, в других – больше времени для выдачи заключения.

Кем востребовано?

Процедура производится по желанию владельца недвижимого имущества или по предписанию органов надзора:

• когда недвижимое имущество пришло в аварийное техсостояние;
• обнаружены деформации и другие недостатки общего состояния постройки;
• если есть потребность в плановом техобследовании недвижимости.

Первое техобследование постройки проводится через 2 года после сдачи ее в эксплуатацию. Далее эта процедура совершается не реже, чем каждые 10 лет, а в некоторых случаях, например, в условиях высокой сейсмичности, влажности и при учете других вредных факторов ее следует проводить каждые 5 лет. Уникальным сооружениям обязателен постоянный мониторинг.

Совместно с заказчиком услуги техобследования составляется задание на экспертную проверку, где обозначены – объекты, их адреса, цель, сроки и методы производимых действий.

Для заказа услуги заказчик предъявляет имеющуюся у него в наличии проектную документацию, паспорт БТИ, отчеты проводимых ранее экспертиз и пр.

Когда необходимо?

Контроль техсостояния строения бывает необходима при наличии следующих факторов:

• очевидные повреждения и другие недостатки, которые заметны даже невооруженным глазом – прогибы, трещины, деформации и т.д.;
• вероятное или уже наступившее аварийное состояние, например, после ударов стихии, землетрясений, техногенных катастроф или других аварий;
• изменение функционального предназначения строения или перепрофилирования какой-либо его части, связанного с увеличением механических нагрузок на отдельные конструкционные узлы;
• проведение капитального ремонта, перепланировки или реконструкции, возобновление строительства после значительного простоя;
• назначение экспертизы со стороны суда;
• узаконивание «самостроя»;
• при замене оборудования или инвентаря на производстве;
• проверка выполненных работ на соответствие их строительным правилам и нормам;
• при демонтаже или сносе вышедших из эксплуатации построек.

Предмет услуги

Привлеченные к процессу проверки консультанты осуществляют ее в два этапа – предварительный, когда производится знакомство со стройобъектом на визуальном уровне, и более детальный, когда проводятся различные процедуры анализа собранной информации.

На первом этапе специалистам не требуется применение специальных приборов и методик, достаточно лишь простых измерительных инструментов – рулетки, строительного уровня, отвеса и т.п.

Второй этап требует более квалифицированного и детального подхода, так как зачастую используется сложное оборудование – тепловизоры, толщиномеры, измерители расстояния, георадары и т.п. Кроме того, осуществляется лабораторное исследование взятых образцов.

Детальная проверка выполняется двух видов – для отдельных элементов или участков недвижимости или полная. Сплошная проверка осуществляется только в особых случаях, в частности, при отсутствии проектной документации вкупе с достаточно серьезными повреждениями, при агрессивном воздействии или повышенной нагрузке применительно ко всему строению.

Каков порядок?

Как было отмечено, техобследование проводится в два этапа. В состав первого цикла входят следующие части:

• подготовительная – осмотр, сбор сведений и документов;
• визуальная – производится предварительная оценка состояния недвижимости;
• обмерная – выполнение замеров;
• расчетная – определение характера выявленных недостатков и вычисление размера отклонений от стандарта.

Все данные первой части экспертизы ложатся в основу второго этапа, который состоит из таких действий, как:

• инженерные исследования – расчеты, полученные в результате сбора информации, исследования образцов, показателей приборов и т.д.;
• выработка стратегии – решения и рекомендации, направленные на повышение прочности отдельных узлов и всей постройки в целом;
• выдача заключения экспертной комиссии.

Каков результат?

На основании данных и полученных результатов формируется экспертное заключение, которое состоит из следующих частей:

• общая характеристика и описание недвижимого имущества (присвоение категории);
• сведения о выявленных несоответствиях и дефектах;
• данные инженерных расчетов;
• обоснование причины возникновения повреждений в конструкциях;
• разработанный план по ликвидации повреждений, усилению и ремонту.

Категорий техсостояния объекта четыре:

• нормативное техническое;
• работоспособное;
• ограниченно работоспособное;
• аварийное.

Если присвоена одна из двух первых категорий, то возможна эксплуатация без дополнительных мер. Третья категория обозначает, что необходимы мероприятия по устранению негативного положения. В случае присвоения аварийной категории эксплуатация строжайше запрещена, так как есть вероятность обрушения. Об этом эксперты немедленно сообщают владельцу и органам стройнадзора.