Оценка ущерба недвижимости

Какие виды?

К сожалению, нередки ситуации, когда недвижимому имуществу физического или юридического лица бывает нанесен ущерб по различным причинам.

Это может быть порча здания, его частей или отдельных конструкций по причине некачественно выполненных стройработ или ремонта. Это могут быть повреждения, нанесенные по вине соседей квартирному ремонту и личному имуществу жильцов, последствия природных бедствий и катаклизмов.

Выяснение причин убытков, а также их действительного размера иногда бывает довольно проблематичным для тех, кто не обладает достаточным профессионализмом в данной сфере. Порой достаточно трудно определить, кто является виновником – застройщик, подрядчик или вообще третье лицо.

В любом из этих случаев, для определения истинной величины причиненного вследствие разрушения объекта вреда назначается стройэкспертиза. Делается это для выяснения виновника убытка и точного вычисления размера выплаты пострадавшему.

Нарушения требований безопасности и допущенные в ходе строительства неточности и дефекты, которые в конечном итоге приводят к разрушению или порче строительных объектов, бывают следующих видов:

• урон квартирному имуществу соседями – залив, пожар и т. д.;
• разрушения, несчастные случаи, причиненный вред здоровью по причине некачественно выполненного строительства или ремонта;
• нарушения в установленном по договору графике строительства, срыв сроков;
• неточности и несоответствия между договорной сметой СМР и фактическим выполнением;
• использование при строительстве материалов, не соответствующих расчетным и качественным показателям;
• несоблюдение строительных и правовых нормативов;
• несоответствие между разработанным проектом и результатами изыскательских работ;
• неточности, допущенные в стадии разработки проекта;
• другие несоблюдения правил и требований безопасности.

Ответственность за большую часть перечисленных нарушений несет не собственник, а организация-застройщик в случае доказательства виновности последней.

Если государственная экспертиза при сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию дала в свое время положительное заключение, то суд вправе затребовать дополнительную независимую экспертизу строительства, чтобы выяснить преднамеренность искажения действительного состояния недвижимости при предыдущем обследовании.

Кем востребована?

Услугу чаще всего заказывают собственники того или иного объекта для оценки урона в следующих случаях:

• когда были нарушены строительные нормы и требования застройщиком, вследствие чего произошли разрушения, несчастные случаи или причинение вреда здоровью;
• компенсация жильцам дома за плохое обслуживание коммунальной службы;
• если по вине соседей произошел пожар, залив или иная порча квартиры, предметов мебели, оборудования и личного имущества хозяев;
• для получения выплаты от страховой компании;
• при намерении собственника обратиться с судебным иском для возмещения урона.

Выполнить оценку может потребовать и ответчик, который считает, что с него требуют неоправданно большую сумму.

Правовое основание

Статья 1064 Гражданского кодекса РФ гласит, что любой вид ущерба, который когда-либо был нанесен человеку или его собственности, подлежит возмещению виновником причиненного вреда.

В свою очередь, вредом, который можно нанести материальной собственности, считаются преднамеренные или непреднамеренные действия, повлекшие за собой уменьшение стоимости данного предмета. Такая порча имущества подлежит натуральной или денежной компенсации (ст. 1082 ГК РФ) виновной стороной. Величина компенсации вычисляется путем суммирования цифры фактических убытков и упущенной выгоды (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Чтобы потребовать возмещение, фактического доказательства причинения вреда недостаточно, нужно еще доказать вину и противоправность действий ответчика. Для этого и требуется проведение стройэкспертизы, чтобы квалифицированные специалисты не только рассчитали реальную сумму урона, но и предоставили суду доказательства виновности противоположной стороны.

Заключение экспертной комиссии является доказательством факта правонарушения ответчиком.

Каков порядок?

Комиссия начинает деятельность, получив материалы судебного иска, с предварительным уведомлением противоположной стороны.

Этапы проведения независимой экспертизы после подписания договора на предоставление услуг следующие:

• визуальное ознакомление с объектом, изучение и сбор информации, фиксация увиденного на фото и видео;
• на основании полученных данных специалисты составляют дефектный акт и рассчитывают сметную стоимость восстановительных работ ресурсным методом, но если ущерб был причинен с целью получения выгоды, то применяется доходный метод;
• оформление документа для суда или заказчика услуги.

Важная информация – при расчете следует применять среднерыночные, а не федеральные или территориальные расценки.

Специалисты советуют при наступлении события немедленно зафиксировать повреждения и сам факт его наличия не только на какие-либо носители информации, но и пригласить сотрудника коммунальной службы для составления акта осмотра квартиры. Наличие такого акта существенно упрощает процедуру подачи гражданского иска для требования компенсации.

Какие методы?

Для определения фактического размера убытков специалисты пользуются современными методами подсчета. Выбор методики зависит от вида повреждений и предшествующих реальных затрат хозяина на ремонт.

Смета для расчета компенсации составляется по следующим методикам:

• ресурсной – производится на основании текущей или прогнозируемой стоимости стройработ и материалов, плюс затраты на транспортные расходы, энергоносители и эксплуатацию машин и механизмов;
• базисно-индексной – в качестве основы берутся базисные расценки в пересчете на региональные индексы;
• ресурсно-индексной – сочетание первой и второй методики;
• базисно-компенсационной – берутся базисные расценки плюс затраты на приведение их к действующим ценам и тарифам.

Эксперты учитывают любые невидимые детали, которые впоследствии могут обернуться новыми проблемами. К примеру, после залива квартиры мебель или обои первое время выглядят нормально, а потом на них может возникнуть плесень. Подобные обстоятельства хорошо знакомы экспертам и они непременно учтут данный фактор в формировании отчета о проделанной работе.

Каков результат?

Квалифицированный специалист умеет не только правильно рассчитать сумму, но и установить причинную связь между фактом ущерба и событием, ставшим его причиной. В итоге произведенных вычислений и сделанных выводов составляется заключение экспертной комиссии.

Структура его приблизительно такова:

• информация о заказчике и исполнителе стройэкспертизы;
• описание задания на оценку – причина, факт нанесения вреда, участники конфликта и т. д.;
• информация об оцениваемом объекте, о реальных разрушениях, травмах, сведения из акта осмотра квартиры;
• дефектный акт с перечислением потребных ремонтно-восстановительных работ;
• сметный расчет, включающий сумму необходимых затрат;
• выводы и заявление экспертной комиссии по данному делу.

Выданный экспертами документ является достаточным основанием для судебного обращения с требованием компенсации от виновника за понесенные в результате порчи недвижимости потери.