Сделки с земельными участками являются важнейшей частью гражданско-правовых отношений. Зачастую земля имеет достаточно высокую стоимость, поэтому для граждан важным вопросом является быстрое и беспроблемное совершение подобных сделок. Однако нередко из-за невнимательности или беспечности контрагентов могут возникать различные трудности и проблемы, причем как для покупателя, так и для продавца.
Совершение невыгодной сделки
Наиболее распространенная проблема сделок с землей это невыгодность для одной из сторон. В основном в данном случае речь идет именно о стоимости земли: излишне завышенная цена для покупателя или чрезмерно заниженная для продавца. Следует понимать, что далеко не всегда высокая стоимость по сравнению с аналогичными объектами означает наличие дополнительных преимуществ, а низкая наличие каких-то недостатков.
Земля является индивидуально-определенной вещью, то есть другой такой вещи в материальном мире не существует. В данном контексте это означает, что стоимость каждого земельного участка индивидуальна и на нее оказывает влияние огромное количество различных факторов. Зачастую стороны сделки просто пытаются найти похожий земельный участок на рынке и берут за аксиому, что его стоимость практически равна стоимости данного участка, но это далеко не всегда так. Например, два рядом стоящих участка равной площади будут стоить абсолютно по-разному, если к одному из них подведено центральное водоснабжение, а владельцу второго нужно будет еще оплатить данную услугу и решить все формальности, связанные с подключением. А так как подобных примеров может быть огромное количество, то закономерно встает вопрос о том, как же не допустить подобных ошибок.
Для этого существует специальная услуга – оценка стоимости земельного участка. Специалист соберет всю необходимую информацию и аналитически высчитает рыночную стоимость земли. Обратиться за данной услугой зачастую выгодно, как продавцу, так и покупателю, поэтому настоятельно рекомендуем, прежде чем заключать сделку с землей, провести оценку ее рыночной стоимости.
Признание сделки недействительной
Это, пожалуй, самая большая проблема, с которой могут столкнуться стороны. Ведь в большинстве случаев признание сделки недействительной будет нести особое последствие в виде двусторонней реституции, то есть возвращения сторонами всего полученного по сделке обратно (денежных средств и участка). ГК РФ содержит множество оснований для признания сделки недействительной, рассмотрим наиболее распространенные случаи именно для земельных участков:
- Сделка, совершенная с гражданином, признанным недееспособным. Главная сложность в данном случае в том, что предоставлять медицинские документы этот человек не обязан, поэтому достоверно проверить это вы не сможете. Можно руководствоваться лишь некоторыми советами: обращайте внимание на странности в поведении и общении, постарайтесь встретиться с контрагентом и его родственниками, которые могут знать о таком его состоянии. К сожалению, механизма, который мог бы гарантировать вам защиту от подобных случаев, до сих пор не разработано.
- Сделка, совершенная под влиянием угроз, насилия, заблуждения и т.д. Безусловно, если вам угрожают или пытаются обмануть ради того, чтобы провести какую-то сделку, необходимо незамедлительно обращаться в правоохранительные органы. Но возможна и ситуация, при которой уже после сделки ваш контрагент заявит о том, что вы угрожали или обманывали его при совершении сделки. Существует крайне действенный способ избежать подобных ситуаций. Многие консалтинговые компании предоставляют услугу сопровождения сделки. Юристы, во-первых, грамотно составят договор, чтобы потом у контрагента не было возможности сказать, что о тех или иных условиях договора или свойствах земельного участка вы солгали, ведь все будет точно отражено в договоре. Во-вторых, они будут присутствовать на сделке и в случае необходимости подтвердят, что договор заключался на добровольных началах, без угроз и насилия.
- Совершение сделки лицом, которое не имело право на ее заключение от имени юридического лица. Так как внутренняя организация юридического лица регулируется только самой организацией, то должность «директора» еще не означает, что лицо может осуществлять сделки от имени юридического лица. Для подтверждения соответствующих полномочий необходимо предоставить устав компании, если полномочия на заключение подобных сделок закреплены за конкретной должностью в уставе, или доверенность на право совершения сделки с землей.
Иные случаи недействительности, предусмотренные ГК РФ встречаются крайне редко, особенно когда речь идет о земельных участках.
Учитывая, что сделки с земельными участками каждый человек проводит не так часто в своей жизни, а многие и вообще единожды, то, не имея должного опыта, лучше обращаться к профессионалам, которые помогут вам не попасть в сложные ситуации, выйти из которых бывает в десятки раз сложнее, чем просто не допустить их.
Дата публикации: 29.01.2019 г.
