Активный переход банков в интернет-пространство обуславливает тенденцию по закрытию офисов. Большинство крупных банков стабильно закрывает около 10% своих офисов каждый год. Это поставило серьезную проблему перед оценщиками: каким образом оценивать банковские помещения?
Традиционно эксперт руководствуется двумя подходами: доходным и сравнительным. Причем в обоих случаях информация по рыночной ситуации черпается из интернет-пространства (при доходном подходе – арендные ставки, при сравнительном – стоимость аналогичного объекта). По итогам оценки получаются два значения, которые взвешиваются, либо используются как интервал.
При этом нередко разница между двумя подходами измеряется не в несколько процентов, а в несколько раз. Например, в представленном в полном тексте данной работы примере доходный подход дал итог в 300 млн. рублей, а сравнительный в 1.4 млрд. рублей.
Происходит это из-за того, что в современных реалиях российского рынка продавцы делятся на две категории: те, кто готов обсуждать цену, делать большую скиду на торг, и те, кто ждут, когда появится покупатель с острой потребностью в именно таком объекте на этой территории и заплатит существенно больше реальной стоимости имущества.
Так как предложения последних постоянно находятся в открытых источниках, поэтому для сравнительного метода оценщики могут использовать и их. Это неизбежно приведёт к существенному завышению рыночной стоимости и возрастанию экспозиции.
При этом в подобную ситуацию оценщики загоняют себя сами. Т.е. получается замкнутый круг: специалист использует предложения, которые имеют цену существенно выше рыночной, проводит оценку, продавец выставляет объект с завышенной стоимостью, для последующих оценок эксперт будет руководствоваться этим же завышенным предложением.
Более подробный анализ сложившейся ситуации вы можете прочитать в полном тексте данной работы.
Дата публикации: 17.11.2015 г.
