Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Какие цели?

Сама по себе процедура оценки для оспаривания КС направлена на получение достоверных сведений о рыночной стоимости имущества.

Получение этих сведений необходимо для уменьшения базы по налогу на имущество, которая по общему правилу равна кадастровой стоимости, но в соответствии с пп.2. п.1. ст.248 КАСРФ ее можно изменить на рыночную стоимость, если была проведена соответствующая оценка.

Уменьшение налоговой базы приводит к существенному уменьшению уплачиваемых в бюджет налогов, поэтому в самом общем виде цель преследуется одна – уменьшение налоговой нагрузки.

Кем востребована?

Для оспаривания КС обращаются плательщики налога на имущество. Исходя из положений Налогового кодекса, эта категория лиц - собственники соответствующего объекта недвижимости.

Соответственно услуга требуется физическим лицам и индивидуальным предпринимателями, которые имеют в собственности объекты, облагаемые налогом, а также организациям (в лице которых действуют представители на основании устава или доверенности).

Когда необходима?

Случаев, когда может понадобиться оценка для оспаривания КС, достаточно много, например:

• Необоснованное завышение налога. Нередки случаи, когда собственник имущества, видя уровень платежей в бюджет, приходит к тому, что кадастровая сумма значительно выше рыночной. В таком случае плательщику следует обратиться к профессионалам за составлением отчета об оценке.
• Оптимизация расходов. Управление финансовыми потоками – универсальный инструмент увеличения качества жизни, как для физических лиц, так и для бизнесменов. Поэтому уменьшение уплачиваемых налогов – один из простейших способов увеличения свободных денежных ресурсов.

Что оценивается?

Кадастровая стоимость – стоимость определенного объекта недвижимости, которая вычисляется бюджетным учреждением.

Все недвижимое имущество можно условно разделить группы:

• Земельные участки. Кадастровую стоимость имеют участки любого целевого назначения (сельхоз, водный и лесной фонд, земли населенных пунктов и т.д.) и, соответственно, могут быть предметами анализа. При этом в отличие от законодательства, например, Германии, где постройки на земле признаются лишь улучшениями такого участка, в РФ постройки и здания имеют различную кадастровую стоимость и оцениваются отдельно.
• Постройки: здания, сооружения и передаточные устройства (производственные, общественные, жилые).
• Объекты незавершенного строительства. Данная недвижимость выделяется в отдельный вид, так как законодательством установлены определенные особенности юридического положения. При этом не любой «недострой» будет подходить под эту категорию, для этого нужно зарегистрировать объект в таком качестве.

Каков порядок?

Процедура оценки кадастровой стоимости делится на четыре основных этапа:

1. Подготовительный. Клиент ставит перед оценщиком задачи, дает краткие сведения о предстоящей оценке. Заключается договор, который закрепляет сроки, цену и иные основные положения предстоящей работы, в том числе и ответственность за ненадлежащее исполнение.
2. Аналитический. Аккумулируется информация, проводится ее первичная систематизация, чтобы облегчить работу на следующем этапе.

3. Процедурный. На основе полученной информации эксперт выбирает подходящую для анализа методологию:

   • Доходный подход. При оценке эксперт в первую очередь отталкивается от потенциального дохода, который сможет получить приобретатель имущества.
   • Затратный. Оценщик анализирует сумму, которую необходимо потратить для воссоздания имущества (учитывая все виды износа: внешний, функциональный, физический).
   • Сравнительный. На рынке ищется схожий с оцениваемым объект (аналог), после чего сопоставляются их стоимостные показатели.

   С помощью выбранной методологии проводятся расчеты.

4. Итоговый. Составляется отчет об оценке, предоставляемый клиенту. При необходимости даются разъяснения по процедуре или самому документу.

Каков результат?

В Соответствии с требованиями ФЗ-135 клиенту в обязательном порядке предоставляется письменный отчет. Можно выделить его примерную структуру:

• Описание. Предоставляется исчерпывающие сведения, позволяющие точно установить оцениваемый объект.
• Анализ рынка. Оценщик описывает состояние рынка, к которому относится оцениваемое имущество.
• Методология. Описывается применяемый набор подходов и методов, обосновывается целесообразность их использования в конкретной ситуации.
• Описание процесса. Представление расчетных операций, совершенных для определения рыночной стоимости.
• Результат. Итоговый вывод, к которому пришел эксперт в ходе оценки.

Именно от качества заключения напрямую зависит успех всей процедуры оспаривания.