Почему страхование – не панацея

В сфере недвижимости постоянно происходит множество конфликтов, и зачастую привлечение независимых экспертов для определения справедливой суммы компенсации поврежденного имущества – единственный способ, позволяющий возместить понесенные убытки.

Когда речь идет о недвижимости, невозможно предугадать все потенциальные риски, которые могут возникнуть при проведении строительных, монтажных, отделочных и прочих работ на объекте, а также в ходе эксплуатации имущества. В сложившейся современной практике строительные компании эти риски застраховать обязаны. Российский страховой рынок совершенствуется, и теперь есть возможность оформить страхование строительных работ по схеме «от всех рисков». За 90 лет существования этого вида страхования на мировом рынке оно доказало свою эффективность.

Но есть ряд нюансов: не все страховые компании и не всегда на такие условия соглашаются, да и стоимость услуги весьма значительна. И, наконец, третья сложность состоит в том, что страховая компания далеко не всегда готова безропотно оплачивать заявленную клиентом сумму. Нередко страхователь пытается представить дело так, чтобы вовсе не возмещать ущерб или выплатить лишь часть суммы, и проблемы решаются не иначе, как в судебном порядке.

Что касается частных лиц, то они в отношении своего имущества вправе сами решать, оформлять ли им страховку, и на какое имущество она будет распространяться. Таким образом, компенсация убытков – это одна из самых болезненных и конфликтных ситуаций и в бизнесе, и в жизни. Чаще всего мы как эксперты сталкиваемся с возникновением прямых убытков, наиболее распространенные страховые случаи – заливы и пожары.

Различия в методиках

Прямо сейчас у нас в работе интересный кейс: пожар в квартире на Патриарших прудах, который начался из-за взрыва холодильника.

Сразу оговорюсь: в подобной ситуации, если страховка не была оформлена, и, если удастся доказать, что причиной взрыва стало короткое замыкание в моторе холодильника, мы можем предложить клиенту только один путь взыскания ущерба: обратиться с иском к компании – производителю оборудования, из-за которого начался пожар. Но доказать что-либо в суде будет достаточно сложно, поскольку производитель может заявить (как часто и бывает): техника использовалась с нарушениями правил эксплуатации, срок гарантии истек и т.д. В этой ситуации единственным аргументом пострадавшей стороны является независимая экспертиза.

В нашем случае, квартира и имущество застрахованы, и собственник может напрямую обратиться в страховую компанию за выплатой в результате наступления страхового случая. Но уже на данном этапе можно со 100% уверенностью говорить о том, что страховщик предложит оплатить не более, чем половину понесенных убытков, и разбирательство перекочует в суд.

Причина – в принципиальной разнице методик, применяемых независимыми экспертами и специалистами со стороны страховой компании. Нам как независимым экспертам для установления причины возникновения пожара и расчета ущерба от его последствий потребовалось проведение трех видов экспертиз: пожаро-технической экспертизы (установление причины пожара); строительно-технической (определение стоимости восстановительного ремонта); оценочной/товароведческой (определение стоимости поврежденного имущества). Каждый вид экспертизы выполняется специалистом в своей области.

В первую очередь проводится пожаро-техническая экспертиза, по результатам которой будет установлена причина возгорания. В рассматриваемом случае нет сомнений, что причиной пожара стал именно взрыв холодильника. Согласно нашему заключению, пострадали не только кухня и прихожая. Также закоптилось имущество в других частях квартиры, общая площадь которой составляет более 100 кв.м.

Страховая компания ограничивается проведением оценочной экспертизы. И на этом этапе, собственно, и начинаются проблемы. Оценщик по актам осмотра, предоставленным ему страховой компанией, описывает площадь повреждения, считает стоимость ремонта именно этой площади, снимает с этой стоимости износ и получается сумма компенсации убытков, подлежащая выплате.

Оценщик в большинстве случаев – не строитель, и при определении стоимости восстановительного ремонта не учитывает, что невозможно отремонтировать 4,25 кв.м паркетного пола, не разобрав паркет во всей комнате, или наклеить 3,87 кв.м обоев, либо, что еще интереснее – отремонтировать 2,35 кв.м натяжного потолка! Такие абсурдные расчеты встречаются повсеместно!

Очевидно, что никто не захочет жить с «заплаткой» другого цвета – будь то обои, плитка или паркет. Жильцам придется снимать и менять всю плитку на кухне, даже если потрескалась лишь часть, поскольку практически невозможно подобрать отделочные материалы, аналогичные по цвету и фактуре тем, которые использовались при проведении ремонта. По тем же причинам предстоит снять обои и прочую внутреннюю отделку – а не только ту часть, которая «закоптилась» от повреждения пожаром.

Именно поэтому расчет стоимости восстановительного ремонта должен проводить специалист в области строительно-технической экспертизы, который определяет размер повреждения отделки и составляет смету с учетом технологии выполнения работ: демонтаж старых отделочных покрытий, поврежденных пожаром, и установку новых.

Третья экспертиза – оценочная/товароведческая, позволяет сделать расчет стоимости поврежденного имущества, которое было в квартире. При пожаре продукты горения, выбрасываемые в воздух, оседают на текстиле – шторах, обивке мягкой мебели, бытовой и оргтехнике. Приходит в негодность посуда, люстры. В зависимости от локализации пожара, могут пострадать шубы из натурального меха, одежда, картины и предметы искусства.

Оценочная экспертиза позволяет описать, что именно пострадало и в какой степени. Исходя из состояния повреждений, оценивается либо рыночная стоимость имущества (если оно непригодно к эксплуатации после повреждений), либо затраты на химчистку, новую обивку мебели и прочие расходы собственника.

В комплексе все три экспертизы всесторонне обосновывают сумму убытков и являются достаточной доказательной базой для истребования справедливой величины выплат у страховой компании, либо лягут в основу иска в суд.

Залив на Большой Якиманке

Случаи залива квартир в многоэтажных жилых домах не редкость, но и в подобных делах в работе независимого эксперта возникают нюансы. Сейчас мы в процессе работы над необычным кейсом. Жилец одного из элитных жилых домов на Большой Якиманке (назовем его собственник квартиры №1) обвинил жильцов квартиры, расположенной этажом выше (квартира №2), в заливе его серверной, из которой осуществляется управление системой «умный дом». Пострадавший делает упор на то, что в серверной установлено уникальное оборудование, аналогов ему нет и заменить его проблематично, поскольку компании-производители более не работают в России в связи с введенными санкциями.

Стоимость поврежденного имущества и моральный ущерб он оценил в 2 млн рублей. При этом квартира №1 была застрахована, но на имущество, в том числе и на испорченное оборудование, страховка не распространялась.

В квартире, где якобы произошла протечка, в момент возникновения конфликта проводились ремонтно-строительные работы. Квартира также была застрахована, но данный случай не относился к страховым. Собственники квартиры №2 выступили с предложением урегулировать вопрос в досудебном порядке и заявили о своей готовности выплатить компенсацию.

Однако собственник квартиры №1 (юрист, отошедший от дел в силу пенсионного возраста) ответил, что дело не только в деньгах, но и в справедливости, и он собирается обратиться с судебным иском против соседей сверху, поскольку слышал, как «строители гремели ведрами».

На этом этапе в ход переговоров вмешалось руководство компании-подрядчика, выполнявшей строительно-ремонтные работы в квартире №2. Проведя собственное обследование, в компании пришли к убеждению, что залива не было, и пригласили независимых экспертов из «ИРВИКОН».

В первую очередь наши эксперты провели комплексное обследование квартиры №2, изучив помещение, из которого могла произойти протечка. Был вскрыт короб (для проведения обследования стояка), проверены все трубопроводы. Наиболее тщательно была исследована затирка швов между плитами пола – она оказалась абсолютно сухой, что невозможно в случае протечки. Таким образом, ни источник протечки, ни ее следы не были обнаружены.

На втором этапе экспертизы мы тщательно изучили и сопоставили планы обеих квартир, и выяснили интересную особенность. По словам пострадавшего, вода капала на оборудование сверху. Согласно плану серверной, стойка с оборудованием в ней установлена таким образом, что не касается ни одной из стен.

Собственник квартиры №1 позволил произвести обследование своей квартиры, в первую очередь – серверной, пригласив также своего технического эксперта. Следов протечки на потолке и на стенах, характерных для протекания воды при заливе или прорыве трубы, обоими экспертами не обнаружено. Но в ходе осмотра выяснилось, что над самим сервером висит кондиционер, из которого капает вода на серверную стойку. На этом основании нами было сделано экспертное заключение, что строительные работы не могли стать причиной затопления серверной и повреждения оборудования

Работавшие параллельно специалисты, нанятые для проведения экспертизы собственником квартиры №1, также получили неограниченный доступ к квартире собственника квартиры №2, якобы затопившего их клиента.

По понятным причинам, сравнивать полученные выводы эксперты сторон не имеют права, но в итоге собственники квартиры №2 отказались от идеи досудебного урегулирования, как и наши клиенты – строительная компания, осуществлявшая ремонт.

Теперь, имея доказательную базу в виде заключения специалиста, собственник квартиры №2 и подрядчик готовы, если потребуется, отстаивать свою позицию в суде. Поскольку мы подробно описали всю динамику процесса, выданное нашей компанией заключение специалиста попадет в материалы дела, и будет назначена судебная экспертиза. Но возможно, что по итогам экспертизы собственник квартиры №1 будет вынужден отказаться от иска.

Дело о трещинах на фасаде

Рассмотрим случай, когда отказ от выплат со стороны страховой компании является обоснованным. К нам обратились представители страховой компании с запросом на проведение независимой строительной экспертизы.

Застройщики, риски которых были застрахованы нашим клиентом, проводили работы на объекте. Жители одного из соседних домов обратились с иском в суд, доказывая, что из-за свайных работ на стройплощадке, на фасаде их многоквартирного дома появились трещины.

Цель жильцов состояла в том, чтобы взыскать со строительной компании ущерб в размере стоимости поврежденных квартир. В суд были представлены расчеты оценщика, нанятого жильцами дома, подтверждающие факт нанесения ущерба и соответствующую сумму убытков. По факту получения иска, застройщик оповестил страховую компанию о возникновении страхового случая. И к общению с жильцами дома подключился страховщик, который в рамках расследования дела инициировал проведение судебной экспертизы.

Тот факт, что в ходе строительства застройщик оказывает воздействие на окружающую среду, неоспорим. В теории такие повреждения исключить нельзя. Перед нашими экспертами стояли две задачи: установить причинно-следственную связь между строительными работами на объекте и повреждением фасада; провести собственную оценку возможного ущерба.

В рамках независимой строительно-технической экспертизы мы доказали, что представленный жильцам отчет «независимого оценщика» по расчету величины убытков завышен почти в 5 раз, а по стоимости квартир – в 1,5 раза.

Но главный вывод, содержащийся в заключении строительной экспертизы состоял в том, что вовсе не строительные работы по соседству стали причиной повреждений стен жилого дома. К возникновению трещин привели незаконные перепланировки в цокольном этаже дома, в том числе – разборка части несущих стен и устройство дополнительных входов, выполненные одним из жильцов, который арендовал подвал под магазин.

Суд признал, что наличие трещин вызвано некачественными работами по реконструкции фасада дома и не связано с действиями застройщика. Тем самым, с помощью грамотно проведенной строительной экспертизы удалось защитить интересы страховой компании и избежать выплат в пользу третьих лиц. Жильцам отказано в оплате стоимости ремонта, а также в компенсации рыночной стоимости поврежденных квартир.

Таким образом, независимо от того, являются ли сторонами конфликта строители, заказчики, страховая компания, третьи лица или собственники недвижимости, каждая из сторон нуждается в доказательной базе, позволяющей подтвердить свою позицию при взыскании убытков. В ряде случаев наличие независимого экспертного заключения позволяет решить вопрос в досудебном порядке. Но даже если это не удастся, заключение эксперта станет весомым аргументом при рассмотрении дела в суде.