«Консалтинговая группа «Ирвикон» осуществляет строительный сюрвей уникального проекта по возведению в Подмосковье ЖК «Микрогород «Город в лесу», квартиры в котором продаются с использованием эскроу-счетов.
В конце декабря 2018 года президент России РФ Владимир Путин утвердил поправки в 214-ФЗ (от 2004 года), регламентирующие правила строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Последние изменения в документе, который более известен как закон о долевом строительстве, предусматривают обязательное использование эскроу-счетов с 1 июля 2019 года всеми застройщиками, привлекающими средства граждан. Пока лишь несколько девелоперов в стране решились по доброй воле начать строительство по новой схеме, в том числе – Rose Groupe, которая в начале года запустила третью очередь ЖК «Микрогород «Город в лесу».
Истории обманутых дольщиков однозначно входят в топ-10 наиболее острых социальных проблем в России. Поэтому решение правительства и законодателей применить в адаптированном к нашим реалиям виде хорошо зарекомендовавшие себя на Западе схемы, запускающие полный цикл финансирования девелоперских проектов через банк, не вызывает вопросов. Но похоже, никто из участников процесса не был готов к трансформации рынка, и потому, как говорили наши прадеды, «хвост рубят частями».
Первые упоминания об эскроу-счетах появились в федеральном законодательстве еще в начале 2017 года. Были предусмотрены дополнительные меры по обеспечению безрискового долевого строительства – то есть по защите прав дольщиков при возведении многоквартирных жилых домов. В том числе, застройщики должны были обеспечить свои обязательства или посредством страхования – отчислениями в компенсационный фонд, или же путем хранения средств будущих собственников в уполномоченных банках на эскроу-счетах. В принципе, такой выбор для девелоперов возможен и сегодня, но практика показывает, что по факту застройщики до последнего времени выбирали страховую схему.
Более того, положение, согласно которому работа через эскроу-счета скоро станет для девелоперов обязательной, судя по некоторым комментариям профильных чиновников, будет применяться не ко всем текущим проектам. Эксперты рынка уверены, что многие из них попадут в список «исключений», не зря же в 2018 году девелоперские компании развили бурную активность, стараясь запустить как можно больше проектов до наступления «времени Ч». Причина в том, что по новой схеме строителям придется кредитоваться в банке под весьма значительный процент в течение всего цикла, причем на кредитные средства будут возводиться не только сами дома, но и обязательная сопутствующая инфраструктура. При этом средства дольщиков, выкупивших квартиры, окажутся замороженными на индивидуальных эскроу-счетах до момента сдачи дома. Предположительно, по мере продажи квартир и пополнения эскроу-счетов банки будут пропорционально снижать ставку по кредитам для застройщика, однако нет понимания, насколько оперативно это будет происходить и в каком объеме. Сейчас многие застройщики также вынуждены брать банковские кредиты, но по мере продажи квартир могут их оперативно гасить, что способствует удешевлению проектов.
Вывод о том, что новый порядок выгоден самим дольщикам, тоже неоднозначен. Те из них, кто купит квартиры на нулевой стадии на условиях ипотеки, будут вынуждены выплачивать существенные проценты, но вряд ли стоит ожидать, что при новых условиях стоимость квартиры будет существенно расти по мере готовности дома, а значит и инвестиционный потенциал ее будет ограничен.
Что касается самих банков, то с одной стороны они в выигрыше, поскольку работа с эскроу-счетами позволяет возродить такой вид бизнеса как проектное финансирование (от которого многие финансовые институты в последние из-за высоких рисков были вынуждены отказаться). С другой стороны, по экспертным оценкам, из 55 уполномоченных для работы по новой схеме банков лишь 11 проявляют интерес к теме, в то время как их менее крупные конкуренты мечтают попасть в заветный список, но решения в их пользу пока не приняты.
Не все эксперты разделяют точку зрения, что использование эскроу-счетов снижает риски банков: ведь теперь они по факту ответственны за реализацию проекта, который прокредитовали. При этом большинство банков не способны содержать штат технических специалистов и оценщиков. И здесь им на помощь приходят профессиональные консультанты, такие как «Ирвикон», предоставляющие услуги по мониторингу технического исполнения проекта строительства – с момента старта до окончания проекта, а также осуществляющие оценку проекта с точки зрения рисков на каждой стадии его жизни, в том числе и в ситуациях, когда под влиянием внешних факторов происходит перераспределение расходов по статьям затрат. Данные услуги аналогичны при любых схемах долевого строительства, а значит – отработаны до мелочей.
Дата публикации: 22.03.2019 г.
