Оперативное брокерское обслуживание

Услуги по оперативному брокерскому обслуживанию

Брокер по аренде коммерческой недвижимости выполняет функцию посредника между арендодателем и арендатором. Причем делается это не только с целью подписания взаимовыгодного договора между заинтересованными сторонами, но и для того, чтобы повысить капитализацию торгового центра.

Некоторые не видят разницы между брокерами и риэлторами торгового объекта. А она, тем не менее, есть, впрочем, как и сходство. Похожесть этих услуг в том, что и брокер, и риэлтор берет комиссионные от заключенной сделки, а также от арендного дохода в процентах от общей суммы.

Разница между ними более существенна. Она заключается в том, что риэлторы работают лишь с базой данных, содержащей информацию об объектах коммерческой недвижимости. В функцию риэлтора входит подбор объекта и юридическое сопровождение сделки аренды.

Работа брокера состоит совершенно в другом. Он тоже владеет собственной информационной базой, но его функции намного шире, чем у риэлтора. Брокер в какой-то мере выполняет роль профессионального маркетолога, который имеет представление не только о технических параметрах недвижимости, но и о степени ее рентабельности и о других экономических показателях.

Также арендные брокеры выполняют исследование каждого потенциального арендатора на предмет неблагонадежности, то есть «прогоняют» его по всем доступным базам для получения данных по задолженностям, банкротству, судебным разбирательствам и другим делам, которые впоследствии могут негативно отразиться на сотрудничестве с проблемным арендатором.

Из сказанного выше можно сделать вывод, что брокер всегда действует в интересах того, кто его нанимает, и круг его деятельности намного шире, чем у риэлтора. Можно сказать, что из этих двоих риэлтор выполняет рекламные функции, а брокер – маркетинговые.

Этим и предопределено то, что после успешного заключения сделки по аренде торгового объекта организация, предоставляющая услуги брокериджа, не завершает свою работу, а продолжает оперативное брокерское обслуживание объекта.

Предмет услуги оперативного брокерского обслуживания

---

Проводя оперативное брокерское обслуживание торгового предприятия, агент осуществляет ряд мероприятий, направленных на повышение доходности как объекта недвижимости, так и бизнеса самих арендаторов.

Управление недвижимостью брокеры осуществляют в двух направлениях:

• коммерческом – решая блок финансовых вопросов, связанных с арендой торговых площадок, с целью увеличения дохода владельца недвижимости и арендаторов;
• техническом – направленном на поддержание торгового предприятия в оптимальном эксплуатационном режиме за счет оптимизации затрат на его содержание, а также за счет своевременно выполненных ревизионных и ремонтных работ.

В коммерческое управление недвижимостью входят следующие мероприятия:

• наблюдение за точным и адекватным выполнением всех пунктов договора аренды;
• контроль за своевременным сбором арендной платы и других эксплуатационных платежей; работа по грамотному оформлению общих правил и требований к эксплуатации офисных или торговых помещений центра;
• мониторинг требований и пожеланий арендаторов, предоставление надлежащих консультаций на тему управления объектом;
• в случае переоборудования и перепланировки торгового помещения со стороны арендатора, на брокера возлагается функция надзора за точным проведением ремонтных работ.

Техническое брокерское обслуживание включает в себя следующие пункты:

• контроль за плановым обслуживанием и эксплуатацией инженерных сетей объекта недвижимости – водопроводом, канализацией, вентиляционной системой, кондиционированием и отоплением, электрикой, автоматикой, охранными и противопожарными системами, а также лестницами, лифтами и другими структурными составляющими здания;
• своевременное обеспечение торгового предприятия необходимым инвентарем, оборудованием, инструментами, расходными материалам и другими комплектующими;
• с целью эффективного обслуживания объекта брокер вправе назначать ответственных за техническую безопасность и обслуживание систем коммуникаций – тепловое и электрическое хозяйство, работу лифтов и т. д.;
• контроль за своевременным проведением текущего ремонта помещений и конструктивных элементов здания, а также аппаратуры и оборудования;
• брокер обязан постоянно быть на связи для оперативного реагирования на возникновение чрезвычайных ситуаций.

Помимо вышеперечисленного, представители организации, осуществляющей брокерские услуги, должны нести ответственность за:

• комплексную уборку помещений и фасадов здания;
• работы по очистке объекта от снега и льда;
• мероприятия по уничтожению вредителей;
• благоустройство территории торгового центра.