Строительный рынок ожидает рост числа споров, требующих профессиональной экспертной поддержки

По состоянию на январь 2022 г. можно отметить тенденции к усилению ряда рисков строительных проектов, которые затрагивают отношения застройщиков как с банками, так и с покупателями недвижимости. Для их минимизации оптимальной стратегией участников строительства сегодня стало плотное сотрудничество с независимой экспертной организацией, которая поможет выявить и оценить объективную картину происходящего, свести к минимуму риски бизнеса.

О том, какие вопросы в первую очередь актуальны сегодня для участников строительного рынка, рассказала управляю­щий партнер ООО «Консалтинговая группа «ИРВИКОН» Ирина Вишневская.

 

Какие тенденции на строительном рынке вы как эксперты отмечаете?

Прежде всего, очевидно повышение спроса на такую услугу, как финансово-технический мониторинг реализации строительных проектов. Дело в том, что в связи с бурно развивающимся жилищным строительством, которое, я напомню, с 2014 г. ведется с использованием эскроу-счетов, обязательным элементом стал банковский надзор.

Поэтому для многих наших клиентов мы организуем регулярный мониторинг хода реализации строительства и отвечаем на вопросы о соответствии сроков заявленному графику, а трат — бюджету. Зачастую девелоперам эта работа представляется избыточной финансовой нагрузкой. Но, как показывает опыт, именно она позволяет снизить риски для менеджмента и собственников компании пред банками, страхует от появлений множества претензий, в том числе уголовного характера касаемо целевого использования денежных средств.

Я была очень удивлена, когда после завершения строительства одного инфраструктурного проекта в Московской области через два года мне позвонил генеральный директор генподрядной компании и поблагодарил за наши отчеты, которые, как выяснилось, спасли его от уголовного преследования.

За последние два года значительно выросли цены на материалы и строительную продукцию. И в этой ситуации заключение мониторинга для банка является подтверждением того, что подрядчик не укладывается в определенный бюджет не потому, что он нецелевым образом расходует деньги, а из‑за объективной ситуации на рынке строительных материалов.

Ведением такого мониторинга мы занимаемся уже более десяти лет, работаем по этому направлению с крупнейшими строительными компаниями и российскими банками, входящими в ТОП-20.

В связи с увеличением объемов строительства число споров между застройщиками и потребителями выросло?

Не только выросло, но и, к сожалению, сложилась негативная тенденция своеобразного «потребительского экстремизма», когда собственники жилья обращаются с исками в суд о взыскании убытков с застройщиков, искусственно раздувая масштабы претензий и накручивая несуществующие дефекты.

Действительно, в целом по России качество строительства сегодня оставляет желать лучшего. Это вызвано тем, что система эскроу-счетов подстегивает девелоперов строить как можно быстрее, что зачастую и сказывается на качестве. Но дефекты бывают разные, в том числе весьма незначительные.

Однако недобросовестные собственники нередко пытаются объявить опасными для жизни и здоровья даже обычные сколы штукатурки, и иногда им удается вменять застройщикам гигантские суммы. В качестве примера приведу один кейс, когда с девелопера взыскали 7 млн руб. убытков при стоимости квартиры в 20,1 млн.

Как застройщикам быть в такой ситуации?

Можно воспользоваться услугой экспертного сопровождения приемки квартиры. Она востребована и девело­перами, и собственниками. Мы выходим на объект со специальным измеритель­ным оборудованием и даем объектив­ную оценку качества строения, работы инженерных систем и отделки помеще­ний. Также пишем заключение и по про­блемным местам, например, обнаруже­на обычная косметическая усадочная трещина или действительно серьезная недоделка. В конечном итоге эксперти­за позволит избежать необоснованного увеличения суммы убытков и фактически пресекает случаи таких вымогательств под видом претензий к качеству.

Подобные споры случаются чаще всего на момент сдачи квартир в эксплуатацию?

Не всегда. Они возникают и уже через какое‑то время, поскольку существует определенный гарантийный период на квартиры — около года на отделку и три года на фасады. Мне известен случай, кода владелец квартиры преднамеренно перекрыл систему естественной вентиляции, из‑за чего в его помещении появился грибок. И возместить убытки он пытался за счет застройщика. Строительная экспертиза показала, что причина не в некачественной системе вентиляции, а в действиях собственника.

Бывают ли случаи оспаривания экспертных заключений?

Когда предъявляется иск, естественно, назначается судебная строительно-техническая экспертиза. И действительно, иногда наша компания выступает в процессах не только экспертом, но и фактически является приглашенной стороной для оценки объективности выданных ранее экспертных заключений (подготовки рецензий).

Какой прогноз вы делаете для строительной отрасли на 2022 г.?

Помимо того, что сохранятся обозначенные мною тенденции, полагаю, что продолжится и рост цен на недвижимость. Конечно, такой глобальный характер как в 2021 г., когда цены в Москве выросли до 60 %, этот тренд носить не будет. Но ожидать увеличения стоимости недвижимости еще порядка на 20 % можно. При этом ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5 %, значит, будет расти стоимость кредитов. Плюс сохранится динамика на увеличение стоимости строительных материалов с учетом всех событий и санкций. Как следствие, специалисты консалтинговой компании «ИРВИКОН» ожидают в 2022 г. рост числа споров между подрядчиками и заказчиками относительно обоснованности цен на строительство, различных ущербов и убытков. В данной ситуации работа с профессиональной экспертной организацией — это залог успеха, победы и, что очень важно, объективности.

Ожидаете ли вы новую волну банкротств строительных компаний?

В плане банкротств 2021 г. стал знаковым. С января по май в отрасли обанкротилась 91 компания. Это не много с точки зрения сегмента — всего 1 %. Но, к сожалению, тенденция продолжится. И здесь важно не столько количество, сколько масштаб каждого банкротства, ведь это всегда очень болезненная процедура, которая касается не только собственников и менеджмента, но и всех, кто купил квартиры. Это долгий процесс, и банкротство всегда связано с большим количеством экспертных исследований. Напомню, что обязательство достроить объект берет на себя Фонд развития территорий, а ему требуется оценка качества работ, расходов и так далее. Мы предлагаем услугу по комплексному экспертному сопровождению банкротств. В нее входит аутсорсинг и помощь конкурсным управляющим при инвентаризации имущества, строительных материалов, оценке конкурсной массы, а также ведении и восстановлении бухгалтерского учета, анализе финансово-хозяйственной деятельности, аудите должника, оценке его имущества и многое другое.

Насколько у вас прибавилось в прошлом году работы?

В 2021 г. объем наших услуг по строительно-технической экспертизе увеличился на 20 %, и это направление сейчас превалирует в деятельности компании. Связано это с описанной мною ситуацией на рынке. Кроме того, играет роль наша материально-техническая база. Сегодня на рынке не так много строительных экспертов предлагают экспертизу на высокотехнологичном уровне. У консалтинговой группы «ИРВИКОН» есть в наличии геодезические дроны, 3D-сканеры, тепловизоры для оценки уровня промерзания поверхностей, ультразвуковое и инфракрасное экспертное оборудование и многое другое. Мы понимаем, что сегодня качество экспертизы требует высокой технологичности и точности. А технологии, в свою очередь, дают выигрыш в оперативности.

Помимо технологий, что является важным конкурентным преимуществом для современной консалтинговой компании?

Бесценное преимущество — наши компетенции и опыт. У нас работают эксперты-строители с более чем 25‑летним опытом. Именно профессионалы помогают не терять самый ценный ресурс — время. Сейчас строительство ведется быстро, и надо уметь своевременно реагировать на изменения, причем без потери в качестве.

Что самое важное дает девелоперу обращение к специалистам вашего профиля?

Снижение рисков, возможность работать на опережение, защищенность. Мы, например, защищаем все свои заключения во всех инстанциях, в первую очередь в судах. Отмечу, что такой фактор, как объективная оценка, очень важен. Конечно, каждая проблемная ситуация уникальна, и мы внимательно относимся к каждому клиенту. Но во главу угла ставим именно объективность, которая в итоге и помогает разбираться с любыми сложностями.