Определение рыночной стоимости имущества предприятия-банкрота в 2022 году

В сознании обывателя банкротство, включая банкротство физических лиц, почему-то превратилось в некое универсальное средство «спасения от кредиторов», или, перефразируя классиков, «кому должны – мы всем прощаем», или «по долгам платят только трусы». Это было бы смешно, если бы статистика Федресурса по банкротству и статистический релиз по банкротству за 2021 год не подтверждали именно эти постулаты: процент удовлетворения требований кредиторов в банкротстве составляет менее 5%. В чем причина: у банкротов не хватает активов? Или причина в оценке?

Сегодня поговорим об оценке имущества в банкротстве. Почему активы не продаются по стоимости, определенной профессиональными и независимыми оценщиками? И как можно исправить сложившуюся ситуацию?

Будем откровенны: отчет об оценке не инструмент продажи имущества банкрота. Оценочный отчет давно превратился в некую формальность, сделанную хотя и «по стандартам», но по сути своей нерабочую. Теперь это скорее фактор снижения риска для конкурсного управляющего. В первую очередь это касается предъявления претензий со стороны кредиторов по вопросу недобросовестности конкурсного управляющего. Именно поэтому некоторые оценки делегируются специализированным оценочным компаниям.

На практике при выборе оценочной компании конкурсный управляющий руководствуется двумя критериями:

Такова объективная ситуация. Во-первых, никто не хочет тратить лишние деньги кредиторов на дорогих оценщиков, во-вторых, имеет смысл работать с теми, кто не подведет и сделает качественно». Под «качественно», кстати, обычно понимается отчет, к которому у кредиторов нет претензий. Но, увы, активы не продаются. Проходят первые торги, вторые, все выходит в публичное предложение – и вот наконец сделка проходит с дисконтом 75–80 %.

В чем причина столь высокой доли продаж имущества посредством публичного предложения? Почему имущество невозможно продать по цене, определенной оценщиками изначально, или хотя бы по стоимости, близкой к оценочной? Многим управляющим (да и кредиторам тоже) не понравится ответ на этот вопрос, но проблема кроется не в завышенных оценках и неправильном формировании лотов.

Причины завышения стоимости

Конкурсный управляющий выбирает наиболее дешевого и, как следствие, менее компетентного оценщика.

Как результат, «за еду» работают студенты или региональные специалисты, поэтому качество отчетов априори не может быть хорошим.

Оценщик не понимает сути процедуры банкротства и своего места в ней.

Например, конкурсному управляющему требуется выполнить оценку имущества завода. В состав конкурсной массы входят здания и сооружения завода, все станки, включая те, что на фундаментах стоят, подключены к инженерным сетям, а также автомобили и пионерлагерь на балансе. Иногда встречаются такие талантливые оценщики, которые начинают делать оценку всего этого имущества, используя доходный подход, предусматривая темпы роста бизнеса и прочее. Встает вопрос: какой может быть доходный подход, если у нас цели банкротства – ликвидация должника и расчет с кредиторами? За счет каких источников средств вы, уважаемые оценщики, планируете нарастить объемы производства? Кредиторы, конечно, никогда не против полезных перспектив, и, высокие результаты оценки показывают потенциал активов, но это применимо в других обстоятельствах, а не при банкротстве.

Или другая крайность: оценку начинают делать «россыпью», путем поиска марок оборудования по списку в Интернете. И если физический износ учитывается в стоимости по дате ввода в эксплуатацию (что тоже сомнительно, если приобретали подержанное оборудование, например), то факторов функционального или внешнего устаревания оценщики обычно не усматривают, как если бы с предприятием было все хорошо (и оно не в банкротстве).

Задание на оценку неправильно сформировано.

Задание на оценку традиционно формирует сам оценщик (впрочем, как и договор). Но в банкротстве кроме списка имущества, переданного конкурсным управляющим, даты оценки и общих допущений, должно быть обязательно указано, что это продажа лотами на торгах. Также важно разделение на специализированное и неспециализированное имущество (отдельно выделяем неликвидное), должна быть внесена вся информация об активах, включая договоры с энергоснабжающими организациями.

Указание данной информации позволит как минимум выполнить расчеты ближе к реальности, учесть все объективные обстоятельства и избежать завышенных оценок. Поэтому задание на оценку оценщик должен формировать вместе с конкурсным управляющим и учитывать все особенности активов и их будущую продажу.

Отсутствуют документы и осмотр.

Постоянная проблема: у конкурсного управляющего нет документов, но эта проблема легко устраняется при осмотре активов в присутствии материально ответственных лиц (если таковые еще не уволены) либо путем привлечения специалистов (например, строителей или энергетиков). Очень часто конкурсный управляющий ставит задачу оценить «без осмотра», так как он уже все осмотрел во время инвентаризации. Вреда от этого намного больше, чем расходов на выезд на объект: оценщикам не хватает данных, они выдумывают допущения, оговорки, в первую очередь не для повышения точности оценки, а для собственной защиты от возможных жалоб. Действует принцип: с активом все хорошо, он всем будет интересен, лучше уж завысить, или «рынок сам все отрегулирует».

Оценщики боятся обвинений в занижении стоимости и последующих жалоб.

На практике оспорить отчет об оценке в суде сложно, проще заказать экспертизу отчета в оценочном СРО или написать жалобу на оценщика в дисциплинарный комитет. Поэтому оценщики руководствуются принципом: уж лучше завысить, чем занизить.

Справочники для оценки носят эмпирический (экспертный) характер.

Набор коэффициентов, предлагаемых, например, справочником Л. А. Лейфера для оценки недвижимости (корректировки на торг, на транспортную доступность недвижимости или шеф-монтаж для оборудования), формируется путем анкетирования оценщиков, риелторов, девелоперов и других экспертов рынка. Эти коэффициенты носят очень приблизительный и интервальный характер. Разница в цифрах, получаемых только за счет применения верхних и нижних границ интервала, может составлять до 15 % стоимости.

Как повысить точность оценок?

Давайте на типовом примере вместе с оценщиком попробуем пройти путь определения стоимости имущества должника. В качестве примера возьмем типовое малое промышленное предприятие. В активах есть производственная площадка, несколько цехов, станки металлорежущие, фрезерные, с ЧПУ. Кроме того, на балансе должника числится квартира и несколько автомобилей.

Для начала разделим специализированное и неспециализированное имущество. Неспециализированное – это квартира и автомобили. Их оцениваем сравнительным подходом. Здесь все просто.

Сравнительный подход к оценке основан на подборе аналогов, максимально сопоставимых по своим техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Если это квартира, то аналоги берутся в том же районе, в домах такого же типа и и с тем же количеством комнат. Если речь идет об автомобиле, то аналоги – это машины той же марки, модификации и желательно того же года выпуска. На различия между аналогами и объектом оценки оценщик вводит корректировки, как правило, по справочникам или расчетным путем. Например, для автомобилей это корректировка на пробег или техническое состояние, для квартир – на отделку и этаж.

Специализированное имущество – это все имущество, которое связано в единую технологическую цепочку. Например, промплощадка, включая землю, недвижимость, инженерные сети и технологическое оборудование, вовлеченное в процесс производства (обработки) деталей.

Технолог предприятия-должника показывает оценщику, есть ли среди оборудования то, которое не используется в производственном процессе, поскольку оно могло морально устареть или же расходы на его содержание и ремонт стали слишком высоки, отсутствуют запчасти (их не выпускают или не импортируют). Все это будет неликвид, и его необходимо выделить в отдельный перечень.

Далее общаемся с технологом и формируем список того, что осталось. Задаемся вопросом: можно ли это все продать как единый имущественный комплекс и производственную площадку для обработки деталей. Получаем по-максимуму всю информацию от главного инженера, который все знает о производстве, знает, какая информация особенно важна для инвесторов: что эксплуатируется, какие существуют перебои в работе станков, что с инженерными сетями, есть ли предписания от контролирующих органов, знает все технические характеристики, плюсы, минусы и даже их стоимость. Главный инженер или технолог при осмотрах может отметить, сколько требуется средств на починку того или иного оборудования. Это важно, чтобы в дальнейшем оценщик учел все факторы функционального и экономического устаревания. Тогда оценка имущественного комплекса будет объективной и полезной не только для кредиторов, но и для потенциального инвестора.

Другой пример. Если речь идет об оценке простого офисного здания, требуется помощь главного инженера. Здесь тоже существуют вопросы, связанные с подключением к инженерным сетям, перепланировкой, предписаниями пожарников, кадастровой стоимостью и налогами. Какие арендаторы и по каким ставкам сидят в здании – все это важно для потенциального покупателя.

Рынок все отрегулирует?

Восприятие оценщиком рынка, будь то рынок квартир или недорогие коммерческие объекты, весьма специфично. Он привык массово оценивать тысячи позиций каких-то марок какого-то оборудования, не углубляясь в тонкие материи ликвидности.

То же самое понятие рынка он относит и к рынку промышленного оборудования, и к рынку акций, и к рынку дебиторской задолженности.

Но давайте скажем объективно, рынок потенциальных покупателей активов в банкротстве представляет собой не просто рынок покупателей квартир или бытовой техники в супермаркете. Рынок потенциальных покупателей крупных и дорогих объектов, производственных активов, тем более в банкротстве, ограничен, тем более в регионах.

По сути, определенная оценщиком стоимость – это та стоимость, которая через какое-то время появится у покупателя при покупке актива и его доинвестировании в будущем.

Обычные покупатели жилой недвижимости и другого имущества мониторят в основном специализированные сайты объявлений и риелторские базы в своем регионе, а не торговые площадки, которых, по сегодняшним данным, около 50. Торги имуществом предприятий-банкротов – самостоятельный бизнес. В нем участвуют лишь те, кто понимает правила игры. Для чего? Все просто. Для потенциального инвестора рынок активов в банкротстве – возможность купить актив ниже его будущей рыночной стоимости.

Например, инвестор купит с торгов санаторий, отремонтирует его, наймет персонал и запустит в эксплуатацию, потратится на рекламу, маркетинг, современные технологии и пр. А для конкурсного управляющего в банкротстве оценщик оценивает санаторий как уже работающий при полной загрузке в «хорошие годы». По сути, определенная оценщиком стоимость – это та стоимость, которая через какое-то время появится у покупателя при покупке актива и его доинвестировании в будущем, но не цена продажи при банкротстве. Именно поэтому, по статистике предыдущих лет, вероятность продажи имущества на аукционе по рыночной стоимости, определенной оценщиком, составляет не более 6 %.

Можно ли увеличить этот процент? Теоретически можно. Практически все зависит от двух факторов: таланта конкурсного управляющего и незавышения оценщиком стоимости. Чтобы оценщик не завышал стоимость, нужно работать с ним как с членом своей команды, моделируя сценарий продажи актива, его истинную ценность для инвестора с учетом всех факторов, рисков и сроков банкротства.