- Ирина Александровна, наши постоянные читатели хорошо знакомы с вашей деятельностью из предыдущих публикаций, но теперь вы выступаете в новом для себя качестве. Чем это продиктовано?

- Действительно, сегодня я представляю Группу Компаний «ИРВИКОН», базовая структура которой существует с 2005 года и до ребрендинга, проведенного в 2018 году, именовалась «ФинЭксперт». Решение отказаться от сотрудничества с Berkshire Advisory Group, которую я возглавляла ранее, во многом продиктовано геополитической ситуацией в мире и, конкретно, в Великобритании, в связи с которой возникало множество ассоциаций и вопросов, не имеющих никакого отношения к деятельности группы. Рассмотрев предложение от хорошо зарекомендовавшей себя, имеющей серьезный потенциал на рынке компании «ФинЭксперт», я поняла, что она является оптимальной платформой для реализации наиболее востребованных рынком бизнес-идей. За годы существования компании удалось сформировать уникальный портфель выполненных заказов. Вместе со мной к работе на ИРВИКОН приступили и ключевые сотрудники компаний Berkshire Advisory Group и Berkshire Technology. Объединив усилия, мы создали уникальную команду экспертов высочайшей квалификации. О наших компетенциях свидетельствует, в том числе, факт, что мы осуществляли контроль за созданием транспортной логистической системы «Платон», реализуя проект более чем в трехстах точках в 25 регионах России. Опыт создания столь широкой сети специалистов уникален, и я надеюсь, в будущем он пригодится нашим заказчикам.

- Какие услуги сейчас являются самыми востребованными на рынке в целом и в строительной отрасли в частности?

- Я бы сказала, что мы существенно расширили набор компетенций. Анализ рынка показывает, что в консалтинговых услугах все более заинтересованы малый и средний бизнес, растет спрос и со стороны физических лиц.

Мы сформировали для этих категорий клиентов особые предложения, разработали гибкую ценовую политику. Но, конечно, параллельно мы продолжаем и сотрудничество с крупными корпоративными клиентами, на обслуживании которых традиционно специализировались эксперты нашей команды: это девелоперские структуры, банки, крупные промышленные предприятия, госструктуры. Помимо традиционных оценочных услуг, финансового консалтинга, мы теперь занимаемся восстановлением бухгалтерского учета – очень актуальная услуга, в первую очередь - для небольшого бизнеса. Это становится понятно, если посмотреть на частоту изменения законодательства и введения новаций в области налоговой отчетности.

В ИРВИКОНе есть собственная юридическая практика, поскольку любой спор между строительными компаниями сопровождается действиями внесудебного или даже судебного характера, тем более когда привлекают уже судебного эксперта. Судя по огромному количеству споров в строительной сфере, для девелоперов крайне острыми являются вопросы контроля качества и стоимости выполненных работ – то есть те же судебная и внесудебная строительная экспертиза, строительный аудит. Мы специализируемся на таких услугах.

- В чем причина высокой конфликтности в строительной отрасли?

- Такая ситуация продолжается уже четыре года и объясняется тем, что в стране нет денег. Из бюджета финансируются в основном инфраструктурные проекты, причем выплаты поступают крайне нерегулярно. Большинство банков свернули проектное финансирование. Объемы работ в строительной сфере существенно сократились в итоге по тем объектам, работы на которых прекращены из- за недостатка финансирования, инициировано множество судебных разбирательств. Схожая ситуация и по действующим проектам: экономия привела к многочисленным спорам о качестве выполненных работ.

- Кто является вашими основными заказчиками?

- Очень часто в этом качестве выступают банки. В свете ужесточения контроля за рисками со стороны мегарегулятора, нам заказывают строительный сюрвей. Мы контролируем целевое использование кредитных средств, а также объемы, качество работ и сроки реализации, то есть осуществляем контроль рисков, возникающих в ходе строительства. Банки не могут себе позволить содержать дорогостоящий штат экспертов, гораздо выгоднее нанять профессионалов и получить объективную картину того, например, насколько предоставленные КС отражают выполненные работы.

Еще в период 2010-2011 годов компания «ФинЭксперт» по заказу ГЛОБЭКС Банка проводила строительный аудит реконструкции офисно-складского комплекса «Аврора». На тот момент это был один из знаковых для банка проектов по внедрению мониторинга силами независимой консалтинговой компании. Комплекс успешно функционирует, а ГЛОБЭКС с тех пор неоднократно обращался за услугами компании, и не только по коммерческим объектам, но и по промышленному строительству. В частности, мы вели аналогичный мониторинг в проекте реорганизации литейных мощностей завода «РосАЛит» в Нижегородской области.

- Вы осуществляли оценку недвижимости в ходе судебных споров в знаменитом Доме на Набережной. Есть ли среди ваших девелоперских объектов столь же уникальные?

- Безусловно. У всех на слуху реконструкция исторически значимого для столицы объекта - Даниловской мануфактуры, на территории которой теперь соседствуют коммерческие площади и частные лофты. Стартовую проверку, ежеквартальный мониторинг объекта и контроль за целевым использованием кредитных средств проводили специалисты нашей компании. Помимо коммерческих объектов, наша компания проводила строительный аудит жилых домов, в частности - столичного комплекса премиум-класса EgoDom, и еще нескольких объектов RoseGroup, KRProperties, Vesper в Москве и регионах (Екатеринбург, Калуга, Нижний Новгород и другие). Мы осуществляли и контрольно-ревизионную проверку в ходе реконструкции знакового для России объекта – Политехнического музея в Москве. Заказчиком выступал банк, который предоставил банковскую гарантию для реализации проекта. По очевидным причинам, все работы были «на контроле» у Минфина и Минкульта, тем не менее, банк счел необходимым минимизировать собственные риски.

- С какой периодичностью банки требуют отчетность по проектам?

- Это зависит как от конкретного проекта, так и от позиции заказчика. В целом работа существенно активизировалась после того, как была формализована процедура ТЦА, введен банковский надзор. Теперь подобные услуги заказывают все банки группы ВЭБ, включая головной банк, очень активно работают Альфа-банк, ИНТЕРПРОМБАНК и многие другие. В текущем портфеле есть интересные проекты, такие как реконструкция крупнейшей на острове Сахалин птицефабрики полного цикла – а это более 40 корпусов. Там мы ведем мониторинг фактически в ежедневном режиме, осуществляя контроль за ходом реализации проекта в целом.

- Из приведенных примеров складывается ощущение, что все работает как часы. Но мы видим многочисленные банкротства застройщиков, толпы обманутых вкладчиков.

- Безусловно, приходится разбираться и с проблемными активами, зачастую по весьма резонансным объектам. Так, еще в период работы в Berkshire Technology наши эксперты дали отрицательное заключение на кредитную заявку по строительству жилого комплекса в центре одного из городов-двухсоттысячников. Мы посчитали тогда, что бюджет занижен. Банк все же прокредитовал объект, и денег, естественно, не хватило. В регионе начались митинги обманутых дольщиков, долгострой взят на контроль администрации. В этот момент пригодилось наше заключение, из которого было очевидно, что из одной шкурки не сшить семь шапок. Банк принял решение о дофинансировании объекта, а значит и фактическую ответственность за завершение проекта. Сейчас ИРВИКОН выполняет мониторинг проекта с предоставлением еженедельной отчетности, в том числе – по каждому траншу перечисления средств подрядчикам.

- Банки становятся все более активными игроками строительного рынка, как и на Западе?

- Контроль усиливается. Сотрудники некоторых банков контролируют всё, в том числе оплату по каждому счету, что всегда было ответственностью заказчика (строительной компании). Сбербанк даже создал собственное подразделение по контроллингу. Но в большинстве банков это не практикуется из-за высоких издержек. Мы перелопачиваем тонны документов, актов, протоколов, переписки, а от нас банк получает заключение, на основании которого может объективно оценить риски и принять решение. И в случае каких-то судебных разбирательств мы можем выступать судебными экспертами.

- Вы предоставляете услуги по судебной экспертизе?

- Да, в рамках группы функционирует Центр судебной экспертизы «ИРВИКОН», сертифицированный как судебно- экспертная лаборатория в сфере строительно-технической и финансово-экономической, оценочной экспертизы. Мы можем выступать в суде не только как эксперты-строители со специальной подготовкой, но и по другим вопросам: каким образом та или иная операция отражена в бухгалтерском учете, есть ли искажения в сфере налогообложения и т.д. Это позволяет всесторонне проанализировать любой строительный спор. Например, сейчас в суде рассматривается вопрос о преднамеренности банкротства одной очень крупной строительной компании, специализировавшейся в области железнодорожного строительства. Мы проводим комплексную экспертизу - финансово-экономическую и строительно-техническую. Наша задача: ответить на вопрос, есть ли признаки преднамеренного банкротства. По отдельности бухгалтер и строитель это сделать не смогут, а значит, узкоспециализированной компании такая комплексная судебная экспертиза не по плечу.

- По вашему опыту, с какими проблемами сталкиваются девелоперы?

- Строители как правило уверены, что сами в состоянии выступить экспертами, поскольку разбираются в тонкостях профессии. И не учитывают тот факт, что судебную экспертизу надо уметь написать так, чтобы судья смог понять, почему объект не сдан в срок или возникла иная проблема. ИРВИКОН проводит мониторинг девелоперского проекта с использованием эскроу-счетов. Ценнейший опыт, которым мы готовы делиться с коллегами. На что обращать внимание, как работать с Банком.

- Расскажите, какие услуги вы оказывали при строительстве МЦК?

- "ИРВИКОН" изучал качество выполненных работ на двух станциях новой кольцевой железной дороги – Андроновка и Волоколамская. Там возник спор между заказчиком и под- рядчиком о качестве выполненных работ. Мы предоставили независимое заключение, которое отвечало на вопрос – "в чем проблема: в качестве материалов или в ошибках монтажа", а также каковы будут расходы на текущий ремонт до конца срока эксплуатации. Проблемы, выявленные нашими экспертами на двух станциях, оказались системными, поэтому углубляться в экспертизы по каждой станции заказчик не стал.

- Вы вели проекты не только в России, насколько там применим российский опыт?

-Нам посчастливилось в интересах собственника проводить экспертизу выполненных работ по благоустройству прибрежной полосы канала Ахор в Ташкенте, республика Узбекистан. Там были созданы потрясающе красивая парковая зона, набережная, зона отдыха. Мы проводили технический DueDiligence проекта: оценивали качество выполненных работ, их стоимость, а также проверяли расходы компании на предмет хищений. В России сейчас реализуется множество подобных проектов по благоустройству городов, так что у нас уже есть аналогичный опыт.

- В начале беседы вы говорили об услугах для малого бизнеса и частных клиентов. Что актуально для них?

- Не секрет, что найти бригаду, которая качественно и в согласованные сроки построит дом или даже сделает ремонт, не завышая при этом смету, задача из области фантастики. Мы помогаем клиенту рассчитать стоимость работ, осуществляем надзор за реализацией проекта, совместно с архитектором ищем способы удешевления работ, пресекаем попытки обмана и мошенничества. Недавний пример: частный дом в Подмосковье обошелся клиенту в 10 млн рублей, при этом подрядчик оценил устройство новой кровли в 8 млн рублей. После нашего вмешательства, цена снизилась до 2 млн рублей. Эффект очевиден. В принципе, с похожими проблемами нередко сталкивается и бизнес. Но, подчеркну, цены на наши услуги для корпоративных клиентов и частных – совершенно разные.

- В чем тогда выгода для "ИРВИКОН"?

- Это обеспечивает нам непрерывность оплаты услуг от наших клиентов. Представители частного бизнеса, как и индивидуальные предприниматели, готовы вкладываться в развитие. Это немаловажно, с учетом того, что крупные компании, как и госкомпании, работают по тендерам, а проплаты, особенно по проектам, связанным с бюджетом, осуществляется со значительными задержками.

- Ирина Александровна, мы беседуем накануне Нового года. Что бы вы хотели пожелать представителям строительной индустрии в наступающем 2019 году?

- В первую очередь, конечно, я желаю вам, уважаемые коллеги, успешной реализации всех начатых проектов, а также новых платежеспособных клиентов! И, как профессионал, желаю вам обращать очень пристальное внимание на документальное оформление всех выполненных работ, всех текущих процессов, всех договоренностей, поскольку любые упущения создают сложности при возникновении споров между заказчиком и подрядчиком. Судом принимаются во внимание все материалы, включая деловую переписку. Устные договоренности недоказуемы. Оформляя документально все бизнес-процессы, вы защищаете себя и свою компанию.

Дата публикации: 25.12.2018 г.