Дискуссия о том, что законодательные изменения необходимы, вышла в публичную плоскость после правления президиума Российского союза строителей (РСС), состоявшегося 1 октября 2019 года. Тогда стало очевидно, что в стране сформировался сегмент бизнеса, специализирующегося на извлечении дохода путем переуступки прав требований к застройщикам от владельцев недвижимости (за несвоевременную передачу квартиры, за имеющиеся недостатки по качеству работ) юридическим и экспертным организациям. Действуя в связке, они добиваются огромных судебных выплат. Обращение в правительство вызвало не совсем ту реакцию, на которую надеялись участники рынка: вместо «запуска» процесса внесения изменений в законодательство, мы получили совет лучше строить и сдавать объекты в срок.

Как профессиональный строитель и специалист по строительно-техническому мониторингу и надзору, отвечу следующее: большинство коллег по цеху-люди ответственные, и делают все, чтобы вовремя и в лучшем виде сдать квартиры в эксплуатацию. Но иногда так случается, что обстоятельства сильнее нас - достаточно вспомнить, как на ввод объектов в строй повлияли финансовые кризисы, введение санкций и контр-санкций и законы, изменившие рынок.

Игра на противоречиях

Кривизна внутренних перегородок, качество штукатурки - недоработки, возможно неприятные, но не являющиеся основанием для отказа от приемки объекта в эксплуатацию. Но юристы совместно с ангажированными экспертами превращают любую трещинку в штукатурке в миллионные прибыли для себя, на основании предоставленного суду заключения о «непригодности к эксплуатации жилого помещения». Эксперты не стесняются оперировать такими категориями, даже если это всего лишь кривизна штукатурки, не соответствующая СНиПам.

Коллизия в том, что администрация соответствующего субъекта федерации по заключению строительного надзора разрешили ввод дома в эксплуатацию, но отдельные квартиры в нем почему-то непригодны для проживания. Формально говоря, такого рода несоответствия - вопросы к строительному надзору. С 1 января 2017 года вступили в силу дополнения в Градостроительный кодекс часть 1 ст. 55. Теперь заключение стройнадзора о соответствии объектов нормативной и проектной документации подразумевает не только работы, влияющие на безопасность здания, но и подтверждение соответствия построенного объекта требованиям к строительству - то есть качества всех работ, включая покраску и наклейку обоев.

Как это может быть реализовано на практике - неясно. Строительный надзор не обладает набором возможностей, позволяющим контролировать грунтовку, штукатурку и т.д. Все это - сфера ответственности самого застройщика или нанятой им для осуществления строительного контроля специализированной организации. Стройнадзор может делать это выборочно и нерегулярно им вменяют фактически перемерять каждую квартиру и изучать каждую деталь. Это равнозначно решению обязать сотрудников Роспотребнадзора регулярно проверять, тщательно ли моют руки работники каждого пищеблока в стране.

Недоказуемая предвзятость

Доказать факт мошенничества с экспертными заключениями и недобросовестность «специалистов», а также привлечь их к ответственности не позволяют явные нестыковки в законодательстве. Дольщика, который положениями Федерального закона № 214-ФЗ четко определен как участник долевого строительства, другой действующий закон - о защите прав потребителей, квалифицирует как потребителя некого товара в виде квартиры, которую ему обязаны передать. Соответственно после переуступки дольщиком прав, юридическое лицо предъявляет претензии к этому товару по срокам передачи, качественным характеристикам. И мы наблюдаем активизацию практически беспроигрышной юридической схемы по извлечению доходов из прибылей застройщиков. Всегда можно придраться к качеству сданного объекта, по разным причинам бывают переносы сроков сдачи объектам. Здесь и возникают претензии.

При этом судьи в арбитражных судах в таких делах зачастую предвзяты. Огромные компенсации, которые отсуживают у застройщиков, формируются с учетом стоимости устранения дефектов или компенсации сроков нарушения передачи квартиры, а также штрафных санкций, которые соразмерны величине затрат, необходимых для исправления дефектов. То есть если суд посчитал, что 1 млн рублей нужен на исправление дефектов, сумма удваивается. Плюс судебные издержки. Известен случай, когда команда юристов застройщика из Средней полосы России, где построен объект, вынуждена была трижды летать на судебные заседания во Владивосток, поскольку иск был подан по месту жительства дольщика. Так и «набегают» миллиарды.

Что же касается экспертов, явно «сгущающих краски» при классификации дефектов и делающих «несоразмерные» выводы и рекомендации, то уличить их в предвзятости и личной заинтересованности - это отдельная юридическая задача, которую ни застройщики, ни судьи в рамках данного процесса решить не могут. Для судей, зачастую, вина застройщика уже очевидна и не требует никакого другого обоснования.

Издержки дешевизны

Вице-премьер сказал застройщикам: работайте качественно, выдерживайте сроки, не будет претензий. И я с ним согласен. Если основания есть - приходится отвечать. Будем откровенны, качество строительных и отделочных работ низкое, поскольку их выполняют в большинстве своем приезжие из Средней Азии, не имеющие соответствующих опыта и квалификации. Нередко застройщики экономят и на качестве отделочных материалов. Как говорится у классика, не гонялся бы ты, поп, за дешевизной. А в нашем случае иногда и за сверхприбылями. Как ни печальна сложившаяся ситуация, происходящее заставит застройщиков повысить качество работ и строительного контроля.

Но законодательные изменения необходимы. Проблема не в самом факте предъявления претензий, а в том, что не урегулирован порядок обращения за их устранением непосредственно к застройщикам, которые хотят получить возможность исправить недоработки самостоятельно. Это для них в разы дешевле.

Курс на смену нормативов

Надо законодательно прописать, как должна выглядеть досудебная процедура, иначе она превращается в формальность. Дольщик может, например, указать в претензии заведомо невыполнимые сроки. Только в случае письменного отказа строительной организации или затягивания установленных законом сроков, дольщик получает право обращаться в суд.

Также на федеральном уровне необходимо принять документы, определяющие нормативную продолжительность эксплуатации до капитально ремонта различных элементов объекта строительства, так как в вопросах износа покрытий и систем приходится руководствоваться документами 1970, 1986 и даже 1966 года. Современные покрытия совершенно другого качества, они более разнообразны.

Нормативную базу надо обновлять, чтобы избежать претензий к застройщикам. Например, срок эксплуатации обоев или лакокрасочного покрытия по нормативам - 3-5 лет, а гарантийный срок застройщика согласно п.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ - 5 лет. Застройщику могут быть предъявлены претензии по гарантийной замене полностью изношенных покрытий. Должны быть законодательно решены вопросы с заменой по гарантии.

Договор - как страховка от иска

Третий момент: должны быть установлены общие правила технической эксплуатации собственником жилых помещений. Многие дефекты возникают именно вследствие ненадлежащей эксплуатации, к повреждениям приводят проливы, отсутствие проветривания, необеспечение температурного режима. Правила можно устанавливать и силами застройщика - писать инструкции по эксплуатации жилья, прописывать в договоре все аспекты, касающиеся качества и гарантийных обязательств. Но если нормы эксплуатации будут установлены законом, они будут служить основанием для разрешения возникающих споров.

Но у застройщиков есть возможность улучшить ситуацию немедленно, не дожидаясь поправок в законы и нормативные акты.

Практика составления договоров на трех листочках должна уйти в прошлое. Необходимо четко описывать в договоре долевого участия не просто СНиПы и ГОСТы, но конкретные параметры: допустимые отклонения от вертикали и горизонтали, величину неровностей. Это позволит избежать различных трактовок недобросовестными экспертами того, является ли выявленный дефект незначительным и устранимым, или это действительно дефект, не позволяющий использовать помещение.

Дата публикации: 19.12.2019 г.