Американский Hines и входящая в чешскую PPF Group компания PPF Real Estate выставили на продажу три офисных здания комплекса «Метрополис», расположенного на Ленинградском шоссе на севере Москвы.
Причины не называются. Ирина Вишневская, управляющий партнер КГ «ИРВИКОН», прокомментировала данное событие и рассмотрела факторы, которые могли повлиять на решение о продаже данного актива.
У любого фонда есть целевые показатели доходности инвестиций. Когда доходность становится низкой и плюс к этому добавляются правовые неопределенности - объект перестает быть инвестиционно привлекательным.
Давайте рассмотрим эти объекты с точки зрения этих двух факторов.
Бизнес центр - это доходная офисная недвижимость. Причем, первые этажи - это ритейл (кафе, йога центр, рестораны, нотариальыне конторы и пр.), остальные - офисы. Конфигурация офисов такова, что они представляют собой блоки по 1000 м2, не меньше. Т.е. это офисы, ориентированные на крупные и международные компании (пример, в одном из корпусов расположен российский офис компании Шлюмберже, Хьюлетт Паккард), со ставкой ориентировочно аренды 35-40 тыс. руб./м2 в год.
1. Результат пандемии 2020 и локдаунов: ритейл на 1-х этажах начал закрываться. Например, в строении 3 столовая (торговый зал более 500 м2) не работает с начала 2020 года, ушли многие магазины.
Общая тенденция с переводом сотрудников на дистанционную работу привела к сокращению площади офисов.
Поэтому офисный центр объективно испытывает нехватку арендаторов, высокую долю вакантных площадей и, как следствие, значительные потери от неполучения арендного потока, при сохранении постоянных затрат.
2. Уже опубликована и вводится в действие новая кадастровая стоимость на недвижимость в Москве (с 01.01.2022 г.). По общим оценкам, стоимость недвижимости в целом по городу увеличилась на 25% (в основном за счет жилой, несомненно). Помимо просто увеличения кадастровой стоимости заканчивается период перехода на полное налогообложение от КС (напомню, расчет налога производился постепенно с повышающим коэффициентом 0.2, 0.4, 0.6, 0,8, и так до 2.0% от кадастровой стоимости). На 01.01.2021 г. помимо роста кадастровой стоимости увеличивается и ставка. Она будет 1,8%.
Мы в Ирвикон провели анализ кадастровой стоимости трех корпусов офисного центра. КС всех трех зданий в совокупности увеличилась незначительно, всего на 2%. При этом сумма налога выросла на 13% (это только по первому году) за счет роста налоговой ставки.
Объективно, рыночная стоимость могла бы быть на 10-15% ниже. Вопрос с оспариванием кадастровой стоимости, который активно использовался собственниками недвижимости с 2016 года, тоже «висит на волоске»: Правительство РФ планирует передать судебные экспертизы по оспариванию кадастровой стоимости в гос. экспертные учреждения (по факту Лаборатории судебной экспертизы Минюста). А Правительство Москвы даже создало экспертное управление ГБУ г. Москвы - «Московский исследовательский центр», который, можно лишь предположить, чьи интересы будет защищать в спорах московских владельцев недвижимости против департамента имущества города и Правительства Москвы. Т.е. это и есть правовая неопределенность.
По совокупности факторов, при общей тенденции сокращения спроса на такие офисы, роста налогового бремени, инфляции, инвестиции в данный офисный центр стали малопривлекательными. По моему мнению, это и есть наиболее вероятная причина продажи бизнес-центров. Думаю, это лишь начало, будут продаваться и другие.
Дата публикации: 10.11.2021 г.
Издательство: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2021/11/10/895117-amerikanskii-hines
Персоналии:
