Ирина Вишневская, управляющий партнер КГ «Ирвикон», профессиональный оценщик и эксперт, делится своим мнением о том, сколько может стоить так называемый «дворец Путина» под Геленджиком.
2021 год начался со всеобщего интереса к элитной недвижимости, особенно на берегу Черного моря. Поэтому как оценщик могу высказать профессиональное суждение о ценах на элитную недвижимость в мире и в России.
Замки и дворцы – маркетинговое название элитной недвижимости, зачастую объектов исторического и культурного наследия, восстановленных и приспособленных к современным условиям жизни. Такое помпезное название привлекает туристов или людей с высоким уровнем амбиций, имеющих достаточно финансовых средств для покупки элитной недвижимости.
Давайте посмотрим на открытые предложения замков Франции. В основном это старинные или восстановленные здания, с меблировкой, площадью до 1000 м2, на 6-8 спален. Например, предлагаются дом вблизи Бордо площадью 990 м2 на участке 18 га за 1,7 млн.евро, дом в районе Окситании 880 м2 на участке 13 га - за 2,06 млн.евро. Замок в Швейцарии – историческое здание, судя по рекламе, возрастом 800 лет, площадь здания около 6000 м2 на участке 75 акров (около 30 га) с виноградниками.
Самый дорогой дом, выставленный сейчас на продажу – это дом в пригороде Парижа на участке около 40 га продается за 92.100 млн.евро. Это только публичные предложения, которые, очевидно, не включают наиболее ценные дорогостоящие объекты, которые продаются исключительно в закрытом режиме.
Теперь несколько слов о самой дорогой недвижимости России. По данным публичных источников самая дорогая квартира (пентхаус) площадью около 2000 м2 продается за 3,2 млрд.рублей в Доме на Мосфильмовской. Самый дорогой дом в Московской области в районе Новорижского шоссе в публичном предложении выставлен за 12 млрд.рублей – площадь 7000 м2. На Рублевском направлении представлены: усадьба за 4,95 млрд.руб. площадью застройки 18700 м2 на участке 2,5 га, а также за 3,6 млрд.руб. – дом 1700 м2 на участке 135 соток.
И, наконец, несколько слов о рыночной стоимости недвижимости в районе Геленджика. Стоимость земли доходит до 1700-2000 рублей за м2. Элитная недвижимость с отделкой – это в среднем 200-250 тыс.руб за м2.
Поэтому, рассматривая эти цены как базовые для расчета сравнительным подходом, можно сказать что основной дом площадью около 17 тыс м2 на земельном участке 68 га может стоить порядка 5-7 млрд.рублей, инфраструктурные сооружения (благоустройство, вспомогательные здания, сети и пр.) – вряд ли более такой же суммы. Исходя из этой логики, комплекс зданий и сооружений в целом вряд ли потянет больше, чем на 15-20 млрд.рублей.
Самое главное, хочу отметить, что сколько бы ни стоила недвижимость, инвестор вложил средства в объект на территории России.
Дата публикации: 29.01.2021 г.
Издательство: bfm.ru/news/463832