Стандартные допущения и традиционные методы не подходят в качестве инструментов работы с активами проблемного типа. В этой сфере важную роль играет каждая мелочь. Например, в случае если объектом взыскания является недвижимость, то оценщик не имеет права подходить к вопросу определения её стоимости стандартными методами. Использование стандартного доходного подхода и прогнозирование потоков дохода в соответствии с ростом рынка арендных ставок или в рамках сравнительного подхода сравнение объекта по физическим параметрам с аналогичными может привести к существенному завышению стоимости. Таким образом, банк не сможет реализовать объект по такой цене, а оценщику придётся напряженно размышлять над вопросом обоснования существенной скидки на торг, чтобы хоть немного цена соответствовала уровню спроса.
При этом следует помнить, что банку, при взятии объекта залога на баланс, придётся платить 20-процентный налог от его цены. Также банк будет нести расходы по организации торгов (или посредством прямого поиска покупателей) и, опять же, платить комиссионное вознаграждение. К этому необходимо прибавить целый ряд мелких затрат, которые, опять же, будет нести именно банк во время владения и распоряжения объектом.
Но главной проблемой будет полное отсутствие гарантии, что объект будет реализован по стоимости, определенной оценщиком. Как правило, завышение стоимости приводит к тому, что банк очень долго не может провести реализацию имущества из-за отсутствия спроса по заявленным ценам.
Проведя анализ информации за период 2014-2015 гг., эксперты установили, что разница между начальной ценой (стоимостью из отчётов оценщиков) и непосредственной ценой продажи составила от 25 до 80%. Более серьёзные скидки были характерны для пакетов акций — до 60%.
Если обратить внимание на реализуемое банками имущество, где стартовая цена была установлена с дисконтом в размере 20%, то разница между ценой продажи и оценочной стоимостью составляла примерно 40-45%.
Именно по приведённым причинам оценщику необходимо внимательно учитывать возможный ряд факторов, связанных с процедурами взыскания, переоформления прав, которые могут повлиять на стоимость объектов. Также следует помнить, что переход права собственности на имущество от должника к банку занимает довольно долгое время, а за этот период многие факторы, связанные с эксплуатацией объекта, его операционной деятельностью, могут существенно ухудшиться. Возникшие сложности связанные, например, со сменой управляющей компании, охраны, оттоком арендаторов, могут существенно снизить денежные потоки, вплоть до перерывов доходов.
Дата публикации: 23.03.2018 г.
