О необходимости осмотра имущества при оценке бизнеса

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

О необходимости осмотра имущества при оценке бизнеса

Клиенты КГ «Ирвикон» могут получать Методические разъяснения по неоднозначным или оспариваемым методическим вопросам от оценочных СРОО по оценочной деятельности. Например, часто поднимается вопрос об обязательности соблюдения требования п. 5 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки стоимости пакета акций, оцениваемых на ретро дату.

Требования п.5 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости» установлено, что «…5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.»

Данный пункт включает следующие основополагающие аспекты:

  1. Объектом оценки должен быть объект недвижимости в смысле содержания Статьи 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи», к которым относятся:

    • Участки земли, участки недр, а также все, что прочно связано с землей. Законодатель отнес сюда здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отличительная черта – данные объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
    • Жилье, нежилые помещения, а также машино-места (места для размещения транспортных средств), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны согласно требованиям закона о кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
    • Воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации. Такие объекты отнесли в данную категорию в силу закона, а не их природы. В статье указали, что к этой же категории по закону может принадлежать и другое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
  2. Осмотр должен проводиться в период, максимально близкий к дате оценки. Под максимально близким периодом на практике понимается такой период времени, в котором с объектом не могли произойти кардинальные перемены в части его физического или функционального устаревания, значительных экономических изменений, в том числе изменений рынка недвижимости, а также внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости. На практике такой период обычно определяется не более, чем 3—х месячным периодом, поскольку даже при проведении расчетов на основании информации об объектах аналогах оценщики уже вводят корректировку на изменение рыночных цен.

Если оценке подлежит 1 акция на ретро-дату производственного предприятия, то следует учитывать следующее:

  1. Оценка стоимости акций регламентирована Федеральным стандартом оценки «Оценка бизнеса (ФСО №8)» (далее – ФСО-8), утвержденным Приказом Министерства Экономического развития и торговли РФ №326 от 01.06.2015 г. Общие требования к проведению оценки бизнеса и информации, подлежащей анализу и отражению в отчете об оценке, изложены в п.5-8 ФСО-8. Указанные требования не содержат требования о проведении осмотра активов организации, ведущей бизнес.

    П.11 ФСО-8 прямо указывает: «…Применение затратного подхода носит ограниченный характер, и данный подход, как правило, применяется, когда прибыль и (или) денежный поток не могут быть достоверно определены, но при этом доступна достоверная информация об активах и обязательствах организации, ведущей бизнес.»

    Таким образом, осмотр имущества на балансе общества не является обязательным, даже если применяется имущественный подход (т.е. затратный подход).

  2. При определении стоимости акций на ретро дату если период фактической оценки составляет через год и более после даты оценки, можно считать, что данный период значительно отстоит от даты оценки. Поэтому осмотр объектов недвижимости на балансе общества по состоянию на ретро-дату не только не является обязательным, но может серьезно исказить результаты определения стоимости имущества, и как следствие, исказить выводы оценщика относительно стоимости акций.

Таким образом, при определении стоимости акций на ретро дату (отстоящую от периода фактического исследования более, чем на 1 год) проведение осмотра основных средств на балансе общества в соответствии с требованиями п.5 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», не является обязательным.

Дата публикации: 31.05.2021 г.

Персоналии:

Ирина Вишневская

Ирина Вишневская

Управляющий партнер

E-mail

Григорий Гармаш

Григорий Гармаш

Директор департамента оценки

E-mail

Все публикации в Блоге