Безусловно, каждый арендатор желает уменьшить объемы затрат на аренду, при этом сделать это достаточно проблематично, причем и тогда, когда арендодателем является государство, и если им является юридическое или физическое лицо.
От чего зависит размер аренды?
Вне зависимости от того, кто является арендодателем, аренда фактически всегда зависит от одного фактора – цена земли. При этом в случае, если рыночная стоимость не определена, то используется кадастровая (далее - КС). Исходя из нее, определяет стоимость для арендатора государство, иные лица также ориентируются на нее при неимении достоверной информации о рыночной стоимости. К тому же оспорить КС достаточно просто, поэтому это наиболее простой и действенный путь снижения арендных платежей.
Как можно оспорить?
В соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» оспорить КС можно через специальную комиссию или через суд. Для этого достаточно наличия одного из двух оснований:
- Недостоверные сведения об участке. Если при оценке государственным органом использовались недостоверные сведения, как то: площадь, целевое назначение, местоположение и т.д. – такие результаты можно оспорить, предоставив достоверные сведения. Данный случай достаточно редкий, поэтому использоваться для снижения расходов на аренду будет не часто.
- Наличие проведенной рыночной оценки. Если было проведено профессиональное исследование рыночной стоимости и ее результаты разнятся с кадастровой, тогда последняя подлежит изменению в соответствии с отчетом об оценке. Это то основание, по которому за оспариванием может обратиться любой желающий, а, учитывая, что КС далеко не всегда достоверно определяется, то шансы на успех будут довольно высоки.
Может ли обратиться арендатор?
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 устанавливает, что за уменьшением КС могут обращаться не только собственники, но и:
- арендатор земли без согласия собственника, если арендодатель - государство;
- арендатор земельного участка с обязательным письменным согласием собственника, если он юридическое или физическое лицо.
Таким образом, если собственник земельного участка, который вы арендуете, является частным лицом, то перед обращением за уменьшением КС необходимо получить его письменное согласие.
Каков порядок действий?
Провести данную процедуру не сложно, учитывая, что множество консалтинговых компаний предлагают данную услугу. Вам необходимо лишь выбрать подходящую организацию и обратиться туда. Специалист проведет все необходимые расчеты и аналитические действия и представит отчет, который будет содержать сведения о проведенных мероприятиях и ее результат – актуальная рыночная стоимость земли. Далее нужно обратиться в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, для этого нужно написать заявление и приложить к нему документы, подтверждающие основание обращения за пересмотром - договор аренды и отчет об оценке. Комиссия пройдет в течение месяца со дня обращения.
Если заявление и отчет составлены верно, но комиссия отказала в пересмотре, то нужно обратиться в суд с исковым заявлением и уже в судебном порядке изменить цену земельного участка.
Не смотря на то, что п.1. ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» устанавливает необязательность обращения в комиссию, рекомендуется сначала пройти эту стадию, так как досудебный порядок позволит вам намного проще и быстрее изменить КС. Тем более что грамотно составленный отчет об оценке дает практически стопроцентную гарантию успеха в комиссии.
После изменения КС, вам необходимо уведомить своего арендодателя об изменении кадастровой стоимости. В случае если собственник - государство, то это будет безусловным основанием для изменения стоимости аренды, если организация или гражданин, то, скорее всего, нужно будет дополнительно аргументировать свою позицию.
Снизить арендную плату – просто!
Таким образом, наиболее простой и эффективный способ снижения арендной платы – оспаривание кадастровой стоимости. С помощью него вы можете уменьшить арендные платежи, вне зависимости от того, частным или публичным лицом является ваш арендодатель.
Дата публикации: 30.01.2019 г.