Базой исчисления налога на имущество (применительно к объектам недвижимости) является кадастровая стоимость. Снижение данного показателя и позволит уменьшить имущественный налог по объектам ОКС и земельным участкам. По практике КГ ИРВИКОН экономия может достигать существенных показателей, вплоть до 80%!
Понятие кадастровой стоимости (КС)
Не смотря на то, что данная правовая категория фигурирует во многих нормативно-правовых актах, вы нигде не сможете найти легального определения данной конструкции. Поэтому необходимо обратиться к теории, которая в свою очередь также не дает четкого определения: одни авторы уповают на экономический аспект, другие представляют термин, как абсолютно правовую конструкцию. Одно из наиболее общих и простых для понимания определений:
Кадастровая стоимость – цена конкретного объекта недвижимости, определяемая бюджетным учреждением.
Важно понимать, что понятие кадастровой - не синоним рыночной стоимости. Это две полностью отличных категории, причем зачастую их числовые значения сильно разнятся.
Даже исходя из определения, возникают сомнения в точности КС. Во-первых, она определяет цену, не привязанную к конкретным критериям, во-вторых бюджетные учреждения редко следят за качеством предоставляемых услуг надлежащим образом.
В то же время, КС является базой, из которой исчисляется налог на имущество. Собственно, именно для того, чтобы уменьшить налоговую базу данного налога и проводится процедура оспаривания КС, включающая оценку рыночной стоимости недвижимости.
Следует иметь в виду, что перед началом процедуры оспаривания необходимо получить актуальные сведения о кадастровой стоимости недвижимости (информация обновляется раз в пять лет). Сейчас существует масса способов сделать это, хотя наиболее простой – обращение на официальный сайт Росреестра. Там вы получите необходимую вам информацию в режиме on-line.
После этого вам необходимо зайти на портал ИФНС и найти калькулятор налога на имущество. С помощью него вы сможете, исходя из полученного значения КС, посчитать размер налога на имущество.
Лишь после этого, имея на руках все необходимые исходные данные, вы сможете принять решение о целесообразности процедуры по снижению имущественного налога.
Основания пересмотра
КАС РФ содержит перечень оснований для пересмотра КС:
- недостоверность сведений о недвижимости;
- наличие оценки рыночной стоимости.
Перечень является закрытым.
Оспаривание по первому пункту проводится достаточно редко, лишь в исключительных случаях. Если возникла такая ситуация, то вы можете обратиться в организацию, которая проводила оценку КС и запросить список документов, на основании которых компания определяла стоимостные показатели недвижимости. Второй же пункт предоставляет возможность оспорить КС любому желающему, вам необходимо лишь провести рыночную оценку недвижимости. После получения Отчета об оценке вы без труда сможете оспорить кадастровую стоимость на основания пп.2. п.1. ст. 248 КАС РФ. Безусловно, это возможно только в случае, если кадастровая оценка превышает рыночную.
Досудебный порядок оспаривания
Административный порядок разрешения спора является более предпочтительным способом достижения положительного результата в деле снижения налога на имущетсво, так как существенно экономит время. Реализуется данный порядок через обращение в комиссию при Росреестре. Этот орган создается при территориальных отделениях Росреестра, в то же время структурным подразделением данной службы не является, осуществляет свою деятельность как полностью независимый орган.
В большинстве случаев споры об оспаривании решаются положительно еще на досудебном этапе, причиной тому является то, что каждый из членов комиссии несет персональную ответственность за принятые решения – это вынуждает всю структуру действовать строго в правовом поле.
По официальной информации Росреестра, зачастую причиной отрицательных решений комиссии является ненадлежащим образом выполненный Отчет об оценке. Если ваше заявление было отклонено по подобному основанию, то предоставляется срок для устранения всех недочетов, что, однако, занимает время. Именно поэтому для достижения результата в максимально короткий срок, необходимо обращаться за оценкой к грамотным и надежным специалистам.
Обращаясь в комиссию, вы подаете заявление об оспаривании, к которому прикладываете необходимый пакет документов. Центральное место, как уже отмечалось, в этом пакете будет иметь отчет об оценке, именно отталкиваясь от его анализа, комиссия примет свое решение.
Судебный порядок оспаривания
Необходимо отметить, что физическое лицо может обратиться в суд без соблюдения обязательного досудебного порядка. При этом юридические лица, государственные и муниципальные образования обязаны соблюсти обязательный претензионный порядок, без этого их заявление не будет рассмотрено в суде. То есть обратиться в суд возможно после отрицательного решения комиссии или отсутствия его в установленный срок.
Судебное разбирательство проходит по общим правилам, без каких либо особенностей. Следует обратить внимание лишь на один важный момент – предметом иска является оспаривание кадастровой стоимости, а не решение комиссии при Росреестре. Вы должны ограничится доказыванием того, что кадастровая стоимость была неточна и наличествует достоверная рыночная, не пытаясь доказать ошибки или неправомерные действия комиссии.
В суде правильно составленный отчет дает 100% гарантию положительного исхода дела и, как следствие, снижения налога на имущество по объектам недвижимости. Поэтому вся процедура будет полностью зависеть от того, насколько качественно будет выполнена процедура по оценке ОКС или земельного участка.
Дата публикации: 01.03.2018 г.
