Кейс: Судебная экспертиза по установлению действительной стоимости доли 20 % в УК

Summary

Кейс: Судебная экспертиза по установлению действительной стоимости доли 20 % в УК
Заказчик

Арбитражный суд г. Москвы.

Задача

Проведение судебной оценочной экспертизы на основании определения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-180773/20-111-1361.

Эксперт должен был ответить на вопрос о действительной стоимости доли в размере 20 % в уставном капитале ООО «Эллис Лайт» с учетом рыночной стоимости здания магазина, который стоит на балансе общества.

Особенности

На дату исследования, обозначенного судом, 31.12.2019 г.:

  1. Документы на земельный участок, относящийся к зданию, не оформлены должным образом
  2. На дату определения стоимости в арбитражном суде рассматривалось дело о признании этого здания как самовольно построенного.
Объект

20% действительной стоимости доли в уставном капитале общества, на балансе которого имеется здание площадью 1 297,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 11-я Парковая, вл. 49, стр. 3.

Результат

На основании Заключения эксперта Судом было вынесено решение об установлении действительной стоимости доли в размере 20 % УК ООО «Эллис Лайт».


Дополнительное описание

Эксперту надо было ответить на вопрос о действительной 20% доли Общества на момент выхода из общества одного из участников на конец 2019 года. Это достаточно простая и понятная экспертиза, если бы не нюансы.

Краткое описание Общества.

На балансе Общества имеется здание, в котором на первом этаже располагается магазин, а на втором и третьем этаже - административная часть (офис). Действительная доля предприятия определяется по балансу с учетом рыночной стоимости здания.

Экспертизу назначили в 2021 году, а стоимость надо было определить на конец 2019 года. Это называется ретро оценкой, что является достаточно распространённой практикой у экспертов- оценщиков.

Эксперт всегда работает по документам представленных в материалах дела. Суд предоставил эксперту только бухгалтерский баланс на дату определения стоимости. Эксперт ходатайствовал о предоставлении технических документов по зданию. После получения документов выяснилось, что:

  1. Договор на аренду земельного участка на дату определения стоимости был просрочен, что в соответствии с одним из пунктов приводит к риску одностороннего расторжения договора.
  2. На дату определения стоимости в арбитражном суде рассматривалось дело о признании этого здания как самовольно построенного.

При помощи ресурса яндекс-панорамы выяснилось, что в 2011 году это здание представляло из себя ангар и впоследствии в 2013 – 2014 гг. здание было перестроено под магазин с офисной частью.

Т.е. на момент исследования (31.12.2019 г.) у собственников здания был значительный риск, что здание снесут или его надо будет привести в исходное состояние. Хотя судебное дело о самовольной постройке было выиграно собственниками, т.е. в 2021 году этих рисков не было, эксперт учел этот факт в своих расчетах, так как стоимость надо было определить на дату, когда такой риск существовал. На этом основании эксперт определил стоимость здания с дисконтом, который характеризует фактор возможного сноса строения. В связи с этим определённая рыночная стоимость здания была применена при определении действительной стоимости доли.

Суд вызывал эксперта на заседание, в котором эксперт ответил на все поставленные вопросы. На основании экспертизы было вынесено решение о действительной стоимости 20 % доли ООО «Эллис Лайт».

подробности

Компетенция

Услуги

Свяжитесь с нами

Григорий Гармаш

Григорий Гармаш

Директор департамента оценки

E-mail

Лилия Синева

Лилия Синева

Менеджер по работе с клиентами

тел.: +7 (977) 117-73-23

E-mail

Татьяна Поршакова

Татьяна Поршакова

Менеджер по работе с клиентами

тел.: +7 (977) 117-72-50

E-mail