Кейс: Оценка стоимости услуг управляющей компании Торгового центра

Summary

Кейс: Оценка стоимости услуг управляющей компании Торгового центра
Заказчик
Эксплуатирующая организация  торгово-развлекательного центра «Вэйпарк»
Задача
Проведение независимого исследования с целью подписания договоров с контрагентами на рыночных условиях, а также взыскания величины убытков и упущенной выгоды за период с 01.01.2020 – 31.12.2022, возникших в результате недобросовестной эксплуатации своих помещений одним из собственников торгового центра.
Объект
ТРЦ «Вэйпарк» на 71-м км МКАД, между улицей Свободы и Волоколамским шоссе (северо-запад Москвы)
Предмет услуг
- Установить рыночный диапазон цен и условий оказания услуг управляющих компаний торгово-развлекательных центров г. Москвы.
- Определить величину убытков и упущенной выгоды возникших в результате недобросовестной эксплуатации своих помещений одним из собственников торгового центра.
Результат
По результатам проведения исследования клиент получил объективную оценку стоимости услуг эксплуатирующих организаций, в том числе на основании интервью с участниками рынка (конкурентный анализ).  Результаты исследования легли в основу судебного разбирательства для понуждения сособственника к заключению договоров на обслуживание и эксплуатацию помещений торгового центра.
Было подготовлено заключение о величине убытков и упущенной выгоды.

СУТЬ ДЕЛА

6 октября 2004 года начал работу торгово-развлекательный комплекс "ВЭЙПАРК" площадью 55 000 м. ТРЦ "ВЭЙПАРК" принадлежит шести собственникам и находится под управлением одной эксплуатирующей организации.

В 2017 году один из собственников, который сдавал свои помещения якорному арендатору (15 800 кв.м), расторг договор аренды и новых договоров аренды не заключал. Фактически с 2017 года эти помещения пустуют и не используются. Собственник не хочет нести затраты на содержание своих помещений в состоянии, пригодном для привлечения качественного арендатора. Помещение стало разрушаться, начались протечки кровли, от которых страдало все здание. Из-за простоя помещений, их некачественного и недобросовестного содержания, ТРЦ "ВЭЙПАРК" потерял целостность концепции, резко снизился трафик посетителей, что привело к оттоку части арендаторов и требованию снижения арендных ставок от остальных.

Эксплуатирующая организация также стала нести прямые и косвенные убытки. Так как собственник неиспользованных помещений отказался оплачивать эксплуатационные расходы, эксплуатирующая организация практически за свой счет обслуживала места общего пользования, в помещениях отключили отопление, вследствие чего во всем здании стал чувствоваться холод в зимнее время. Эксплуатирующая организация за свой счет была вынуждена «утеплять, изолировать» часть здания, в котором отсутствовало отопление. Собственник неэксплуатируемых помещений уклонялся от переговоров о возможности решения этих проблем. В такой ситуации эксплуатирующая организация приняла решение обратиться в суд для чего привлекла КГ «Ирвикон» для определения рыночного диапазона цен и условий оказания услуг эксплуатирующими организациями торгово-развлекательных центров г. Москвы и для определения убытков и упущенной выгоды, возникших в результате недобросовестной эксплуатации ряда помещений.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

ТРЦ «Вэйпарк» располагается на 71-м км МКАД, между улицей Свободы и Волоколамским шоссе (северо-запад Москвы). Торгово-развлекательный центр «ВЭЙПАРК» относится к категории окружных ТРЦ. Он представляет собой двухэтажный комплекс, вмещающий фирменные бутики стильной одежды и обуви, кафе, бары и рестораны быстрого питания. В ТРЦ предусмотрены две охраняемые парковки - наземная и двухуровневая подземная на 2500 машино-мест.

Неиспользуемые площади одного из собственников в расходах на содержание общего имущества ТРЦ "ВЭЙПАРК", составляют 28,78%. Ниже приведена фотография неиспользуемых помещений.

особенности

ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТА

Рынок услуг по управлению и эксплуатации торгово-развлекательных центров в Москве является закрытым.

Эксперты ИРВИКОН проводили исследование в несколько этапов.

На первом этапе мы устанавливали те организации, которые сопоставимы по виду деятельности и составу услуг с организацией, осуществляющей эксплуатацию ТРЦ «ВЭЙПАРК».

Основными критериями первого этапа отбора компаний являлись:

  1. Действующая /не действующая компания.
  2. Регион нахождения:
    • Город Москва 
    • Московская область 
  3. Годовая выручка от 20 000 000 руб.

По итогам отбора было выявлено около 300 таких компаний.

На втором этапе наши специалисты проанализировали выборку компаний на соответствие следующим критериям:

  1. Компания осуществляет управление и эксплуатацию торговых центров:
    • Площадью от 25 000 до 150 000 кв.м.
    • Назначение: торгово-развлекательный центр.
    • Местоположение: Московская область (до 5 км от МКАД, г. Москва от МКАД до ТТК).
  2. Компания осуществляет эксплуатацию и управление единственным объектом недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.

По итогам анализа осталось 5 наиболее сопоставимых компаний, принятых нами как компании-аналоги.

На третьем этапе устанавливались типовые условия оказания услуг управляющей/эксплуатирующей организацией на основании анализа сайтов данных компаний.

На четвертом этапе на основании информации об управляемых компанией объектах был определен диапазон стоимости услуг и определена рыночная стоимость услуг.

Пятым этапом являлось проведение интервью с конкурентами для установления условий и стоимости оказания ими услуг. В качестве респондента выступил эксперт - руководитель управляющей компании с опытом управления коммерческой недвижимостью более 20 лет. Полученные ответы подтвердили правильность полученных экспертами Ирвикон выводов, и подтвердили уровень цен на услуги управления и эксплуатации ТРЦ.

На шестом этапе определялись убытки и упущенная выгода эксплуатирующей организации, возникшие по вине собственника, не использующего свою часть торгового центра. Убытки были рассчитаны по результатам строительно-технического исследования, а упущенная выгода определялась на основании рассчитанного значения рыночной стоимости тарифов.

Результаты

По результатам проведения исследования клиент получил заключение специалистов с обоснованным расчетом убытков и упущенной выгоды эксплуатирующей организации ТРЦ "ВЭЙПАРК".

Результаты исследования были использованы для переговоров с собственником неиспользуемых помещений на предмет урегулирования взаимоотношений или выкупа у него помещения, а также планировались использоваться в для судебного разбирательства с целью понуждения собственника к заключению договоров на обслуживание и эксплуатацию помещений торгового центра.

результат

Компетенция

Услуги

Свяжитесь с нами

Ирина Вишневская

Ирина Вишневская

Управляющий партнер

E-mail

Лилия Синева

Лилия Синева

Менеджер по работе с клиентами

тел.: +7 (977) 117-73-23

E-mail

Татьяна Поршакова

Татьяна Поршакова

Менеджер по работе с клиентами

тел.: +7 (977) 117-72-50

E-mail