Кейс: Оценка бетонного завода, незавершенного строительством, г. Зеленоград

Данный проект был реализован при плотной совместной работе и взаимопонимании с конкурсным управляющим, ставшим на долгие годы партнером ИРВИКОН по многим другим проектам. Заказчик обратился к нам именно потому, что мы можем не просто сделать оценку, а подойти к вопросу комплексно, проанализировать текущую ситуацию и определить правильную стратегию для достижения успешного результата.

Для продажи имущества и завершения процедуры банкротства Отчет оценщика должен был пройти согласование в Росимущетсве, т.к. должник - это ФГУП. А, как известно, такое согласование - глобальная проблема для любого арбитражного управляющего. Придирки и замечания носят, в основном, формальный характер. Они существенно затягивают процедуру банкротства, препятствуют организации торгов, и, как следствие, расчетам с кредиторами и завершению всей процедуры.

В частности, одной из распространенных проблем является «некорректное», по мнению Росимущества, определение объектов оценки. Поэтому одним из важнейших пунктов становится правильное формулирование задания на оценку. Тут вопрос носит скорее правовой и технический характер. Задание нужно формировать исходя из потенциально возможных лотов продажи и связанности объектов между собой технологически. И, главное, правовой анализ должен быть сделан прежде, чем заказана оценка.

Поэтому еще на предварительной стадии работы, с привлечением специалистов-строителей и инженеров из нашей команды, мы изучили имеющуюся документацию, провели предварительный осмотр и помогли конкурсному управляющему правильно сформулировать задание для оценщиков. Как показала дальнейшая работа по проекту, решение, принятое на предварительной стадии, оказалось верным. Отчет в конечном итоге получил положительную рецензию со стороны Росимущества, хотя и путем судебного решения.

Производственный корпус предназначался для экспериментального производства эффективных материалов – мелких стеновых блоков и перегородочных плит из неавтоклавного легкого поробетона средней плотности 500 кг/м³.

Строительство производственного корпуса осуществлялось ГУП «Стройтехнологии» (создано специально для строительства завода газобетона) в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 16.10.2003 № 1849-РП. Финансирование строительства осуществлялось из бюджета г. Москвы и в 2008 году прекратилось. 19 июля 2012 года Департаментом имущества г. Москвы было принято решение о ликвидации ГУП «Стройтехнологии», и соответственно о продаже данного объекта.

Прежде чем производить расчеты, необходимо было определить наиболее эффективное использование объектов оценки. Эксперты ИРВИКОН связались с представителем завода-поставщика данного оборудования (Германия), провели ряд встреч и консультаций в Москве с официальным представительством. В результате проведенной работы было установлено, что технологическое оборудование невозможно эксплуатировать по проектному назначению, поскольку достроить его невозможно – завод более не выпускает такое оборудование, нет деталей, позволяющих ввести технологическую линию в эксплуатацию. Только разбирать. Аналогичных линий в России нет, поэтому различные детали и агрегаты как вспомогательное оборудование или детали для ремонта тоже востребованы быть не могут.

Поэтому возможно реализовать только здание как производственно-складской комплекс, но только после проведения работ по демонтажу оборудования (так как оно не востребовано рынком, по экономическим характеристикам стоимость определялась как металлолом), приспособления здания под производственно-складские цели (устранить многоуровневые углубления в полах для размещения старой технологии), завершения данных строительных работ и получения прав на земельный участок (либо в порядке субаренды, или через судебное решение по организации сервитута по доступу).

Для оценки производственного корпуса применялся комплексный подход, включающий в себя элементы затратного (затраты на завершение строительства, оформление документации и пр.) и сравнительного подходов.

Как и предполагалось, Отчет об оценке, подготовленный ООО «Консалтинговая Группа «ИРВИКОН», не был согласован Росимуществом. К отчету были написаны формальные замечания.

В соответствии с разработанным планом действий, конкурсный управляющий подал в суд на понуждение Росимуществом выдачи положительного заключения.

Специалисты ИРВИКОН принимали участие в судебных заседаниях в качестве третьего лица. Мы с успехом отстояли свою позицию и защитили положения Отчета. Все претензии к Отчету со стороны Росимущества были признаны Судом несостоятельными и, в итоге, суд принял решение в пользу конкурсного управляющего.

Вот так, с использованием комплексного подхода, с привлечением специалистов-оценщиков, инженеров, экономистов и юристов, проект был реализован. А наш партнер – конкурсный управляющий – успешно завершил еще одну процедуру банкротства.