Оценка бетонного завода, незавершенного строительством в г. Зеленоград

Summary

Заказчик

Конкурсный управляющий ФГУП города Москвы «Стройтехнологии».

Задача

Оценка объектов завода, незавершенного строительством (недвижимое и движимое имущество).

Задача конкурсного управляющего состояла в продаже «проблемного» и неликвидного актива. Для этой цели отчет должен пройти согласование в Росимуществе.

Особенности

Оценке подлежало незавершенное строительством здание экспериментального завода по производству неавтоклавного легкого бетона. Земельный участок под оцениваемым объектом не был оформлен надлежащим образом. На момент оценки документация на объект была частична утеряна или была уже не действительна. Еще одна особенность, в здании смонтировано оборудование под конкретное производство. С учетом всех обстоятельств, юридической неопределенности, отсутствии прав и невостребованности производства и оборудования, конкурсный управляющий сформулировал объект оценки как совокупность строительных конструкций и материалов, имеющих признаки недвижимого имущества (незавершенный строительством корпус по производству неавтоклавного лёгкого бетона) и частично установленного инженерного и технологического оборудования.

Предмет услуг

Подготовленный отчет был направлен на согласование в Росимущество. После получения отрицательного заключения, Заказчик обратился в суд о понуждении Росимущества выдачи положительного заключения на отчет. Оценщик был привлечен в качестве третьего лица.

Результат

Отчет об оценке, подготовленный ООО «Консалтинговая Группа «ИРВИКОН» не был согласован Росимуществом. К отчету были написаны формальные замечания. Конкурсный управляющий подал в суд на понуждение Росимуществом выдачи положительного заключения, так как был уверен в справедливости отчета. Специалисты компании принимали участие в судебных заседаниях в качестве третьего лица. В итоге суд принял решение в пользу конкурсного управляющего.

Дополнительная информация

Производственный корпус предназначался для экспериментального производства эффективных материалов – мелких стеновых блоков и перегородочных плит из неавтоклавного легкого поробетона средней плотности 500 кг/м³.

Строительство производственного корпуса осуществлялось ГУП «Стройтехнологии» (создано специально для строительства завода газобетона) в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 16.10.2003 № 1849-РП. Финансирование строительства осуществлялось из бюджета г. Москвы и в 2008 году прекратилось. 19 июля 2012 года Департаментом имущества г. Москвы было принято решение о ликвидации ГУП «Стройтехнологии», и соответственно о продаже данного объекта.

На момент оценки документация о строительстве производственного корпуса (здания завода) была частично утеряна или была уже не действительна. Здание завода располагается на земельном участке, принадлежащем другому юридическому лицу. Между собственником завода и юридическим лицом был заключен договор субаренды на часть земельного участка, непосредственно под производственным корпусом. На момент оценки данный договор субаренды был расторгнут. Таким образом, собственник завода не обладает какими-либо правами на земельный участок.

Еще одна особенность, в здании смонтировано оборудование под конкретное производство, но с течением времени технология производства устарела из-за более «продвинутых» разработок аналогичного оборудования. С учетом всех обстоятельств, юридической неопределенности, отсутствии прав и невостребованности производства и оборудования, конкурсный управляющий сформулировал объект оценки как совокупность строительных конструкций и материалов, имеющих признаки недвижимого имущества (незавершенный строительством корпус по производству неавтоклавного лёгкого бетона) и частично установленного инженерного и технологического оборудования.

Прежде чем производить расчеты, необходимо было определить наиболее эффективное использование. По результатам анализа было выявлено, что объект возможно реализовать как производственно-складской комплекс, но только после проведения работ по демонтажу оборудования (так как оно не востребовано рынком по экономическим характеристикам стоимость определялась как металлолом), завершения строительства и получения прав на земельный участок.

Для оценки производственного корпуса применялся комплексный подход, включающий в себя элементы затратного (затраты на завершения строительства, оформление документации и пр.) и сравнительного подходов.