Кейс: Оценка акций АО "Лужники"

Суть дела

Основным активом Общества является Олимпийский комплекс «Лужники» (до 1992 г. — Центральный стадион им. В. И. Ленина), который был открыт 31 июля 1956 года. Спорткомплекс, общая площадь которого составляет около 150 гектаров, расположен на территории ЦАО в районе Хамовники.

На сегодняшний день «Лужники» — одна из самых больших спортивных площадок России и мира. Единый архитектурно-парковый ансамбль спорткомплекса объединяет более 80 сооружений и объектов, наиболее значимые из которых — Большая спортивная арена, Малая спортивная арена, Дворец спорта (на реконструкции), Аквакомплекс, Северный спортивный центр, Южный спортивный центр, УСЗ «Дружба», Ледовый дворец «Кристалл», Спортивный городок, Дворец тенниса. С 2019 года на территории спортивного парка работают Скалодром, Зиплайн и Веревочный парк. На Лужнецкой набережной, напротив Фестивальной площади, находится одна из посадочных станций Московской канатной дороги. В 2020 году был открыт Центр сохранения наследия и развития туризма.

После реконструкции к ЧМ-2018 в «Лужниках» появились новые инфраструктурные объекты — кафе и рестораны, сервисные центры уличных видов спорта. На Лужнецкой набережной оборудованы беговые, велосипедные и роллерные дорожки, камеры хранения, 8 площадок воркаута, туалеты и другие объекты благоустройства.

Также на территории «Лужников» расположены парковки, автотехцентр, который предоставляет своим клиентам услуги по сервисному обслуживанию и ремонту автомобилей, и Клиника спортивной медицины «Лужники» — одно из самых передовых специализированных медицинских учреждений страны. Вся территория спорткомплекса оборудована удобной системой навигации. Безопасность объекта обеспечивают 6 транспортных и 6 пешеходных КПП с пропускной способностью более 68 тыс. человек, более 1 тыс. автомобилей и более 40 автобусов в час.

С 2016 года в «Лужниках» реализуется программа благоустройства. Вся территория олимпийского комплекса представляет собой большой садово-парковый ансамбль, состоящий из множества цветников, аллей и природных массивов. Спортивный парк «Лужников», гармонично вписанный в «зеленую» инфраструктуру комплекса, соответствует самым разным запросам целевой аудитории, предпочитающей здоровый образ жизни.

В рамках проведения работ по оценке требовалось провести переоценку всего имущества, приведенного выше и находящегося на балансе компании.

Особенности проекта

В процессе выполнения работ по оценке оценщиками были рассмотрены возможности применения затратного подхода и доходного подхода. В рамках затратного подхода необходимо было переоценить по рыночной стоимости весь спортивный комплекс, состоящий из 372 объектов недвижимости (зданий и помещений), 398 сооружений и 4 569 объектов движимого имущества (оборудование, производственный и хозяйственный инвентарь, транспортные средства и пр.).

Для проведения оценки в рамках доходного подхода была предоставлена финансовая модель компании, однако в процессе анализа финансовых потоков предприятия и его рентабельности было выявлено, что доходы, генерируемые компанией, не соответствуют стоимости принадлежащих ему активов. Невысокий доход и низкая рентабельность связаны со спецификой деятельности Общества — деятельность физкультурно-оздоровительная и является субсидируемой. В соответствии с проведенным анализом и учитывая убыточность компании в ретроспективном периоде, было принято решение от результата доходного подхода отказаться.