Кейс: Оспаривание кадастровой стоимости. Хостел в Москве

Подробнее о проекте

Собственник помещения обратился в Московский городской суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в качестве подтверждения исковых требований предоставил отчет об оценке.

Представитель Департамента городского имущества иск не признал и представил письменные возражения на отчет, в связи с чем определением Московского городского суда от 20.05.2021 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, порученная эксперту ООО «Консалтинговая группа «ИРВИКОН» Гармашу Г.Ю.

В рамках исследования стоимость помещения определялась на ретроспективную дату – по состоянию на 01.01.2018 г.

Сложность экспертизы состояла в достоверном определении функционального назначения помещения, т.к. рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Таким образом, верное установление функционального назначения определяет в дальнейшем логику расчета.

При выезде на осмотр экспертом было обнаружено, что пристройка, в котором располагается исследуемое помещение, сгорела в пожаре 14 февраля 2021 года (за 4 месяца до назначения экспертизы).

В отчете об оценке, представленном в материалах дела, было указано, что исследуемое помещение представляет собой офис. Однако документальные подтверждения в материалах дела отсутствовали, а фотографии в отчете об оценке были представлены только мест общего пользования, что не позволяет достоверно определить функциональное назначение исследуемого помещения.

Перед экспертом стояла задача: проверить, действительно ли на дату исследования в оцениваемом помещении располагались офисы, или помещение использовалось в других целях.

Эксперт провел исследование, пользуясь открытыми источниками информации: данные Google.Maps, Яндекс.Панорам, а также социальных сетей. При анализе информации было выявлено, что в помещении располагался хостел. Этот факт повреждался отзывами на данный хостел, фотографиями граждан, которые временно в нем проживали и указывали геолокацию.

Исходя из полученных данных была проведена экспертиза, в рамках которой рыночная стоимость объекта исследования была определена в соответствии с его фактическим назначением – помещением под хостел.

Московский городской суд удовлетворил требования истца и установил кадастровую стоимость помещения в размере рыночной, определенной в рамках экспертизы.

Первый апелляционный суд общей юрисдикции оставил решение Московского городского суда без изменения.

Таким образом, снижение кадастровой стоимости оцениваемого объекта составило 42,6%.