Кейс: Определение убытков при изъятии имущества для государственных нужд

Summary

Кейс: Определение убытков при изъятии имущества для государственных нужд
Заказчик

Арбитражный суд Московской области.

Задача

Ответ на поставленные вопросы.

  1. Какова рыночная стоимость изымаемого имущества.
  2. Определить размер убытков, включая упущенную выгоду, возникших в связи с изъятием для государственных нужд Московской области, включая потери за период до восстановления объектов производства.
Предмет услуг

Оценочная судебная экспертиза.

Результат

По результатам проведенной экспертизы была определена рыночная стоимость изымаемого имущества, а также сумма убытков, связанных с приостановкой и перемещением бизнеса.

Заключение эксперта было принято судом и использовалось для принятия решения по делу.


Суть дела

В Арбитражном суде Московской области рассматривалось дело об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером и здания, принадлежавшее обществу с ограниченной ответственностью, которое расположено на этом земельном участке. В рамках строительства путепровода на улицах Фрунзе и Мира в г. Мытищи, часть земельных участков попало в зону нового строительства. Эти земельные участки попали под «изъятие». На одном их таких земельных участков располагалась здание шиномонтажа площадью 28,5 кв.м, принадлежавшее обществу. Судом назначена судебная экспертиза, которая была поручена эксперту ООО «Ирвикон».

Вопросы, поставленные перед экспертом

  1. Какова рыночная стоимость изымаемого имущества.
  2. Определить размер убытков, включая упущенную выгоду, возникших в связи с изъятием для государственных нужд Московской области, включая потери за период до восстановления объектов производства.

Особенности исследования

При изъятии, эксперту необходимо определить не только рыночную стоимость изымаемого имущества, но все составляющие убытков, которые возникают в следствии с изъятием имущества, Собственник имеет устойчивый бизнес по услугам шиномонтажа, но ему предлагается «свернуть» свой бизнес, купить взамен другой участок, построить взамен утраченного здания новое, перевезти оборудование, наладить новый бизнес (перевести старых клиентов на новое место) плюс наработать новых клиентов до уровня предыдущего места расположения шиномонтажа. У эксперта стоит задача определить весь этот комплекс мероприятий в денежном выражении.

Каким образом проводилось исследование

Эксперт выехал на осмотр и определил, что шиномонтаж находится в удачном месте. Услуги шиномонтажа в данном месте пользуются активным спросом. На момент проведения осмотра (в течении 1 часа) в сервис обратилось 5 человек.

Рыночная стоимость изымаемого имущества определялась с использованием сравнительного и доходного подхода по наиболее близким к объектам аналогам. При такой оценке как правило определение рыночной стоимости самого изымаемого имущества не вызывает споры. Чего нельзя сказать про убытки и упущенную выгоду.

В данном случае была рассмотрена модель определения убытков и упущенной выгоды исходя из следующих предпосылок:

  1. Для восстановления производства до уровня соответствующего перед изъятием необходимо время. Т.е. необходимо найти и приобрести недвижимость в месте не хуже взамен изъятому. На это время оборудование шиномонтажа необходимо где-то хранить, необходима аренда склада. Все это имущество необходимо перевезти до места хранения. Причем переезд потребуется два раза, первый раз с изымаемого места до склада, второй раз со склада хранения до нового места расположения шиномонтажа. Эксперт определил время поиска и переезда равное 11, 5 месяца (ввиду специфики объекта, на рынке очень трудно найти сопоставимое по своим характеристикам место для шиномонтажа).

    Так же были определены убытки, связанные с утратой иного имущества, расположенного на земельном участке (в данном случае замощение земельного участка и хозяйственная постройка) и убытки связанные с прекращением права пользования земельного участка.

  2. На время переезда, собственник не будет получать доход от своей основной деятельности, таким образом необходимо рассчитать компенсацию за время простоя в основной деятельности шиномонтажа. Эта компенсация соответствует понятию «упущенная выгода».

Убытки определялись на основании рыночных данных. Стоимость переезда была рассчитана на основании прайс-листов организаций, занимающихся переездом. Убытки, связанные с арендой склада (на время хранения имущества шиномонтажа) определялись на основании аналогов по аренде склада. Убытки, связанные с утерей построек и сооружений, а также убытки, связанные с прекращением права пользования земельным участкам, определялись так же на основании наиболее сопоставимых объектов-аналогов.

Упущенная выгода определялась на основании информации имеющиеся в материалах дела о доходах шиномонтажа. Это прайс-лист на услуги шиномонтажа, справка о доходах и расходах общества, в которой было указано количество обслуживания автомобилей в сезон и в не сезон. Эксперт проверил эту информацию на соответствие рыночным данным и определил упущенную выгоду в размере 10 млн. рублей. Специфичность этого исследования состояла в том, что необходимо было учесть сезонность работы шиномонтажа. Сезон, в данном случае, это смена колес и шин на «зимнюю» и «летнюю» резину. В этот период автовладельцы меняют резину на всю машину (4 колеса). Так как практически все машины меняют резину, то на протяжении полутора месяца осенью и весной на услуги шиномонтажа возникает ажиотажный спрос. В несезон ажиотажного спроса нет, и к услугам шиномонтажа прибегают по необходимости ремонта. Эксперт учел эти факторы в своих расчетах.

Выводы по проведенной экспертизе

Таким образом, эксперт определил в экспертизе стоимость изымаемого имущества, стоимость убытков и упущенной выгоды (в размере 10 млн. рублей) возникшие в связи с изъятием имущества. Экспертиза была передана в суд.

Дальнейшее судебное разбирательство

В ходе дальнейшего судебного разбирательства, одна из сторон не согласилась с выводами эксперта в части определения упущенной выгоды. При этом к материалам дела были приобщены дополнительные материалы. Это бухгалтерский баланс рассматриваемого общества. По итогам судебного заседания Судья назначил дополнительную экспертизу эксперту ООО «Ирвикон».

Вопрос, поставленный перед экспертом в дополнительной экспертизе

С учетом материалов дела, определить размер убытков, включая упущенную выгоду, в том числе в связи с прекращением права пользования земельным участком, возникших в связи с изъятием для государственных нужд Московской области, включая потери за период до восстановления объектов производства, на основании надлежащих подтверждающих документов.

Фактически в дополнительно приобщенных материалах дела содержался бухгалтерский баланс общества, в котором чистая прибыль общества равнялась нулю. Таким образом, в материалах дела имелась противоречивая информация: это справки о доходах и расходах общества с одной стороны и бухгалтерский баланс общества с другой стороны. Эксперт проанализировал практику судебных решений и сделал вывод, что надлежащим подтверждающим документом является бухгалтерский баланс общества.

Выводы

Выводы по дополнительной экспертизе отличались от выводов первичной экспертизы на величину упущенной выгоды. В дополнительной экспертизе стоимость упущенной выгоды равнялась нулю, так как общество не отразило фактическую прибыль в бухгалтерском балансе.

Поэтому в случае изъятия имущества для государственных нужд, организации нужно очень внимательно относиться к своим подтверждающим финансовым документам. Рекомендуем досконально фиксировать все возникающие доходы и расходы, а также привести в соответствие с действительностью бухгалтерский учет.

особенности и результаты

Компетенция

Услуги

Свяжитесь с нами

Григорий Гармаш

Григорий Гармаш

Директор департамента оценки

E-mail

Лилия Синева

Лилия Синева

Менеджер по работе с клиентами

тел.: +7 (977) 117-73-23

E-mail

Татьяна Поршакова

Татьяна Поршакова

Менеджер по работе с клиентами

тел.: +7 (977) 117-72-50

E-mail