Кейс: Нотариальная экспертиза технического состояния склада "СПОРТМАСТЕР" при расторжении договора аренды

ООО «СПОРТМАСТЕР»
Нотариальная экспертиза

2 специалиста

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли состояние Помещений на дату возврата Арендодателю состоянию, в котором Арендатор обязался вернуть Помещения Арендодателю согласно условиям Договора аренды нежилого помещения.
2. Если состояние Помещений на дату возврата Арендодателю не соответствует условиям Договора аренды нежилого помещения, описать выявленные дефекты и повреждения с определением причин их возникновения.
3. Какова стоимость и сроки устранения дефектов и повреждений Помещений, возникших по вине арендатора?

В связи с расторжением договора аренды, арендодатель произвел осмотр возвращаемых помещений и оценил стоимость ущерба. При этом, незначительные царапины на сэндвич-панелях оценивались как замена всей панели целиком, что не соответствовало принципу соразмерности ремонтных работ фактически нанесенному ущербу.

Для ответа на поставленные вопросы, экспертами применялись следующие методы исследования:
- анализ документации представленной для проведения экспертизы;
- визуальный осмотр исследуемых помещений, с выполнением необходимых замеров выявленных дефектов с учетом требований ГОСТ 31937-2024 в части визуального обследования объектов;
- анализ выявленных дефектов;
- исследования по вопросам, указанным в Постановлении нотариуса от 19.09.2024 года;
- составление дефектных ведомостей на основании Приказа от 04.08.2020 №421/пр;
- подготовка сметной документации с определением стоимости работ базисно-индексным методом с учетом индексов пересчета по состоянию на дату подготовки заключения;
- формирование ответов на вопросы, с учетом данных по проведенным исследованиям, составление итогового Заключения.

Для более четкого понимания, при ответе на вопросы, указанные в Постановлении, выявленные дефекты разделены на группы, а именно:
- дефекты и повреждения, возникшие в результате механического воздействия, при этом будут учтены все повреждения ввиду того, что в Акте приема передачи помещений нарушений не указано;
- дефекты отделочных покрытий, возникшие в процессе эксплуатации, но не вызванные механическим воздействием, либо другими умышленными действиями, к ним относится естественное истирание напольных покрытий, изменение цвета материала, потертости поверхностей, с учетом процента физического износа в соответствии с нормативными показателями и сроком службы изделия, либо материала;
- повреждения поверхности в результате установки оборудования арендатора;
- повреждение оборудования Арендодателя, произошедшее в следствии нарушения правил эксплуатации.
Для определения стоимости устранения выявленных дефектов исследованы различные методики выполнения работ, предусмотренные ВСН 56-88, СП 71.13330.2017, СП 29.13330.2017, СП 362.132800.2017, методических рекомендаций по производству ремонтных работ, технологические карты и регламенты, а также ряд других нормативных документов.

Нежилые помещения общей площадью более 36000 кв.м, включающие в себя:
- сухой склад
- офисные помещения;
- технические и зарядные помещения.

Строительно-техническая экспертиза

В результате исследования, Заказчику предоставлена фотофиксация помещения на момент передачи их заказчику,  полный перечень имеющихся дефектов, установленные дефекты разделены на группы, базисно-индексным методом в ценах на 3 квартал 2024 года определена стоимость выполнения ремонтных работ, которая более чем в 3 раза меньше стоимости, заявленная арендодателем в качестве возмещения причиненного ущерба.