Кейс: Как экспертиза Ирвикон помогла отстоять сделку по продаже санаториев Кавказских Минеральных Вод

Исходная ситуация

В 2022 году в рамках исполнительного производства судебный пристав-исполнитель произвел оценку рыночной стоимости зданий и сооружений двух санаториев Кавказских Минеральных Вод: Санатория им. Н.А. Семашко (г. Кисловодск) и бывшего Санатория Украина (г. Ессентуки).

На основании оценки имущество было выставлено на торги и успешно продано с превышением стартовой цены в несколько раз.

Однако спустя несколько месяцев организация, владевшая имуществом санаториев на праве оперативного управления — ГЛПУ «Санаторий им. Н.А. Семашко», — попыталась оспорить сделку, заявив о якобы заниженной первоначальной оценке имущества. Истец обратился в суд с требованием признать результаты оценки недействительными.

Подобные споры крайне чувствительны для юристов, сопровождающих крупные сделки по продаже арестованного имущества.

Ошибка в оценке или недостаточно аргументированная экспертиза может привести к признанию сделки недействительной, отмене торгов и многомиллионным убыткам — не только для покупателей, но и для государства.

При этом ситуация осложнялась:

• на момент производства судебной экспертизы санатории уже не функционировали;
• имущество находилось в крайне запущенном состоянии;
• требовалось провести ретроспективную оценку, то есть установить рыночную стоимость на дату 2022 года — момент, когда объекты еще участвовали в торгах.

Решение

Для объективной оценки по решению суда была назначена новая экспертиза, которую выполнила эксперт Ирвикон — Вишневская И.А., обладающая компетенциями как в сфере оценки, так и в строительной экспертизе.

В рамках работы эксперт:

• провела тщательный осмотр объектов, включая обследование вскрытых конструкций, фундаментов, состояния инженерных сетей и фасадов;
• учла историческое состояние объектов, в том числе отсутствие инвестиций в реконструкцию и эксплуатацию санаториев на протяжении десятилетий;
• подготовила развернутый отчет, включая подробный анализ причин расхождения с результатами первичной экспертизы.

Итог:

• Рыночная стоимость, установленная нашим экспертом, оказалась даже ниже первоначальной оценки, проведенной оценщиком для торгов.
• Разница между оценками составила менее 10%, что подтвердило высокую достоверность исходной оценки.
• Суд учел заключение эксперта, дал ему высокую оценку и отказал истцу в удовлетворении иска, признав оспариваемую сделку законной и обоснованной.