Общество с ограниченной ответственностью "Строй - Пласт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области об установлении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок, площадью 54 877 кв.м.
В 2008 году был заключен договор аренды земельного участка площадью 58 000 кв.м. между ООО «Стой-Пласт» и Территориальным Управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области. Арендная плата по договору составила 2 027 000 рублей в год, за весь земельный участок.
В 2019 году часть земельного участка была изъята для нужд дорожного строительства. Таким образом площадь земельного участка была незначительно уменьшена. Это послужило поводом со стороны арендодателя изменить арендную плату.
Сопроводительным письмом в адрес ООО «Строй-пласт» было направлено подписанное арендодателем дополнительное соглашение, которым был изменен договор аренды в части величины арендной платы за земельный участок, которая составила 17 951 729!!! рублей в год. Размер арендной платы был определен согласно отчету ООО «ЗСКЦ».
Поскольку ставка арендной платы увеличилась более чем в восемь раз, ООО «Строй- пласт» усомнилась в достоверности проведенной оценки по определению ежегодной арендной платы и запросило у Арендодателя отчет об оценке. После изучения обществом представленного отчета, было установлено, что при определении ежегодной стоимости арендной платы за земельный участок был применен затратный подход в оценке, по результатам которого, итоговая сумма и составила 17 951 729 рублей.
С целью определения действительной стоимости арендной платы за земельный участок, ООО «Строй-пласт» провело оценку рыночной стоимости аренды земельного участка, рыночная стоимость арендной платы составляла 3 085 171 рубль в год. ТУ Росимущества в Московской области сообщило ООО «Строй-пласт», что согласно п. 1 ст. 64 Земельного Кодекса РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Поскольку при об установлении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы. Учитывая значительные разногласия сторон о величине арендной платы, судом назначена судебная экспертиза, которая была поручена эксперту Вишневской Ирине Александровне.
Первой особенностью исследования был тот факт, что заявленная сторонами арендной платы за участок отличалась в 8 раз. Второй особенностью исследования являлось отсутствие рыночных данных по аренде аналогичных земельных участков. В Москве и Московской области распространена практика сдачи земельных участков в аренду по цене 1,5% – 2% от кадастровой стоимости. Поэтому эксперт должен был в своем исследовании соблюсти сопоставимость определяемой величины арендной платы с аналогичными земельными участками арендная плата для которых определялась на основании кадастровой стоимости.
На начальном этапе, после изучения и анализа материалов дела, эксперт проверил отчет об оценке по которому арендная плата получилась 17 951 729 рублей. Основная методологическая ошибка определения стоимости аренды, выполненная оценщиком, - это неверное определение ставки капитализации, которая была равна 7,62%. Ставка капитализации была определена кумулятивным построением. Этот метод не дает точных результатов, и величина ошибки или погрешности существенным образом влияет на полученный результат. Вывод – отчет содержит нарушения и методологические ошибки, которые привели к значительному увеличению стоимости.
Эксперт выехал на осмотр и определил, что земельный участок не застроен, расположен в удобном месте для ведения торговли. Участок расположен в непосредственной близости автотрассы М-8 Холмогоры.
Для определения стоимости аренды земельного участка, эксперт на первом этапе определил рыночную стоимость земельного участка. Полученная рыночная стоимость была сопоставима с кадастровой стоимостью. На основании определенной рыночной стоимости была определена величина арендной платы. Для этого эксперт использовал положения Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
На основании данной методики был определен размер ставки капитализации, которая равнялась 2% (В отчете об оценке оценщик определили ставку капитализации 7,62%).
По итогам проведения расчетов величина арендной платы для рассматриваемого земельного участка составила 4 111 434 рубля в год.
Эксперт ответил на все вопросы поставленные перед ним судом. Эксперт дал свое суждение о отчете об оценке. Эксперт определил рыночную стоимость арендной платы для спорного земельного участка, которая составила 4 111 434 рубля в год.
Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области заявляла стоимости аренды земельного участка - 17 951 729 рублей в год.
ООО «Строй-пласт» заявляла стоимости аренды земельного участка - 3 085 171 рубль в год.
В июне 2022 года состоялось судебное заседание, на котором была рассмотрена экспертиза эксперта Вишневской И.А. и вынесено решение по данному делу. В резолютивной части решения было особо отмечено:
«Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.
При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.
Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена договора купли-продажи определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом.»
Таким образом, на основании заключения Суд вынес решение о величине арендной платы.
