Кейс: Арендная ставка ЗУ Строй-Пласт

Summary

Кейс: Арендная ставка ЗУ Строй-Пласт
Заказчик
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
Задача
Ответ на поставленные вопросы: 1. Соответствует ли Отчет об оценке, подготовленный оценщиком - Обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. 2. Если указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов, и допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок, пл.54877 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г.Пушкино, категория земель: «Земли населенных пунктов», разрешенное использование: «Для размещения торгово-складского комплекса», то какова рыночная стоимость ежегодной арендной платы указанного земельного участка на 21 мая 2021 г.
Предмет услуг
Оценочная судебная экспертиза
Результат
По результатам проведенной экспертизы был сделан вывод о не соответствии стоимости определенной в отчете рыночным реалиям, а так же была определена рыночная стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок.
Заключение эксперта было принято судом. На основании заключения Суд вынес решение о величине арендной платы.

Суть дела

Общество с ограниченной ответственностью "Строй - Пласт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области об установлении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок, площадью 54 877 кв.м.

В 2008 году был заключен договор аренды земельного участка площадью 58 000 кв.м. между ООО «Стой-Пласт» и Территориальным Управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области. Арендная плата по договору составила 2 027 000 рублей в год, за весь земельный участок.

В 2019 году часть земельного участка была изъята для нужд дорожного строительства. Таким образом площадь земельного участка была незначительно уменьшена. Это послужило поводом со стороны арендодателя изменить арендную плату.

Сопроводительным письмом в адрес ООО «Строй-пласт» было направлено подписанное арендодателем дополнительное соглашение, которым был изменен договор аренды в части величины арендной платы за земельный участок, которая составила 17 951 729!!! рублей в год. Размер арендной платы был определен согласно отчету ООО «ЗСКЦ».

Поскольку ставка арендной платы увеличилась более чем в восемь раз, ООО «Строй- пласт» усомнилась в достоверности проведенной оценки по определению ежегодной арендной платы и запросило у Арендодателя отчет об оценке. После изучения обществом представленного отчета, было установлено, что при определении ежегодной стоимости арендной платы за земельный участок был применен затратный подход в оценке, по результатам которого, итоговая сумма и составила 17 951 729 рублей.

С целью определения действительной стоимости арендной платы за земельный участок, ООО «Строй-пласт» провело оценку рыночной стоимости аренды земельного участка, рыночная стоимость арендной платы составляла 3 085 171 рубль в год. ТУ Росимущества в Московской области сообщило ООО «Строй-пласт», что согласно п. 1 ст. 64 Земельного Кодекса РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Поскольку при об установлении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы. Учитывая значительные разногласия сторон о величине арендной платы, судом назначена судебная экспертиза, которая была поручена эксперту Вишневской Ирине Александровне.

Вопросы, поставленные перед экспертом

  1. Соответствует ли Отчет об оценке, подготовленный оценщиком - Обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
  2. Если указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов, и допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок, пл.54877 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе микрорайона Новая Деревня г.Пушкино, категория земель: «Земли населенных пунктов», разрешенное использование: «Для размещения торгово-складского комплекса», то какова рыночная стоимость ежегодной арендной платы указанного земельного участка на 21 мая 2021 г.
особенности

Особенности исследования

Первой особенностью исследования был тот факт, что заявленная сторонами арендной платы за участок отличалась в 8 раз. Второй особенностью исследования являлось отсутствие рыночных данных по аренде аналогичных земельных участков. В Москве и Московской области распространена практика сдачи земельных участков в аренду по цене 1,5% – 2% от кадастровой стоимости. Поэтому эксперт должен был в своем исследовании соблюсти сопоставимость определяемой величины арендной платы с аналогичными земельными участками арендная плата для которых определялась на основании кадастровой стоимости.

Каким образом проводилось исследование

На начальном этапе, после изучения и анализа материалов дела, эксперт проверил отчет об оценке по которому арендная плата получилась 17 951 729 рублей. Основная методологическая ошибка определения стоимости аренды, выполненная оценщиком, - это неверное определение ставки капитализации, которая была равна 7,62%. Ставка капитализации была определена кумулятивным построением. Этот метод не дает точных результатов, и величина ошибки или погрешности существенным образом влияет на полученный результат. Вывод – отчет содержит нарушения и методологические ошибки, которые привели к значительному увеличению стоимости.

Эксперт выехал на осмотр и определил, что земельный участок не застроен, расположен в удобном месте для ведения торговли. Участок расположен в непосредственной близости автотрассы М-8 Холмогоры.

Для определения стоимости аренды земельного участка, эксперт на первом этапе определил рыночную стоимость земельного участка. Полученная рыночная стоимость была сопоставима с кадастровой стоимостью. На основании определенной рыночной стоимости была определена величина арендной платы. Для этого эксперт использовал положения Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

На основании данной методики был определен размер ставки капитализации, которая равнялась 2% (В отчете об оценке оценщик определили ставку капитализации 7,62%).

По итогам проведения расчетов величина арендной платы для рассматриваемого земельного участка составила 4 111 434 рубля в год.

Выводы по проведенной экспертизе:

Эксперт ответил на все вопросы поставленные перед ним судом. Эксперт дал свое суждение о отчете об оценке. Эксперт определил рыночную стоимость арендной платы для спорного земельного участка, которая составила 4 111 434 рубля в год.

Территориальное Управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской Области заявляла стоимости аренды земельного участка - 17 951 729 рублей в год.

ООО «Строй-пласт» заявляла стоимости аренды земельного участка - 3 085 171 рубль в год.

Дальнейшее судебное разбирательство, решение суда:

В июне 2022 года состоялось судебное заседание, на котором была рассмотрена экспертиза эксперта Вишневской И.А. и вынесено решение по данному делу. В резолютивной части решения было особо отмечено:

«Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена договора купли-продажи определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом.»

Таким образом, на основании заключения Суд вынес решение о величине арендной платы.

результат

Компетенция

Услуги

Свяжитесь с нами

Григорий Гармаш

Григорий Гармаш

Директор департамента оценки

E-mail

Ольга Лапшова

Ольга Лапшова

Партнер по аудиту

E-mail

Лилия Синева

Лилия Синева

Менеджер по работе с клиентами

тел.: +7 (977) 117-73-23

E-mail

Татьяна Поршакова

Татьяна Поршакова

Менеджер по работе с клиентами

тел.: +7 (977) 117-72-50

E-mail